Die Finanzierungsstrategie der IMMOFINANZ ist auf eine jederzeit ausreichende Liquidität, eine ausgewogene Kapitalstruktur und Fälligkeit sowie eine Optimierung der Finanzierungskosten ausgelegt. Die bestmögliche Strukturierung der Fremdfinanzierungen hat eine hohe Relevanz und gehört neben der erfolgreichen Bewirtschaftung der Immobilien zu den entscheidendsten Faktoren für das Gesamtergebnis der IMMOFINANZ.

Das Geschäftsjahr 2018

Im zurückliegenden Geschäftsjahr 2018 wurden Finanzierungen mit einem Volumen von rund EUR 735,3 Mio. refinanziert. Das entspricht rund 30,0% der gesamten Finanzverbindlichkeiten des Konzerns per 31. Dezember 2018 und betrifft sowohl Verlängerungen als auch Neufinanzierungen.

Im Bereich der Immobilienfinanzierung konnten durch die strategische Zusammenführung von Immobilien einer Marke oder Assetklasse in spezifische Portfolios wirtschaftlich vorteilhaftere Konditionen erzielt werden. Hervorzuheben ist dabei etwa die Refinanzierung der VIVO!-Einkaufszentren in Polen als Portfoliofinanzierung mit einem Volumen von EUR 78,0 Mio. oder eines Büroimmobilienportfolios in Ungarn mit einem Volumen von EUR 137,2 Mio. und des Büroimmobilienportfolios in Prag in Höhe von EUR 115,0 Mio.

Kurz nach dem Berichtszeitraum hat die IMMOFINANZ AG ein langfristiges Emittenten-Rating von „BBB-“ mit stabilem Ausblick von S&P Global Rating erhalten. Auf Basis dieses Investment-Grade-Ratings wurde eine Benchmark-Anleihe über EUR 500 Mio. mit einem fixen Kupon von 2,625% p.a. emittiert. Der Nettoerlös aus der Begebung der Anleihe wurde im 1. Quartal 2019 für die Refinanzierung von bestehenden besicherten Finanzverbindlichkeiten und für allgemeine Unternehmenszwecke verwendet.

Die liquiden Mittel betragen per 31. Dezember 2018 EUR 632,0 Mio. (inklusive zur Veräußerung gehaltene liquide Mittel). Die gesamten Finanzverbindlichkeiten belaufen sich auf EUR 2,4 Mrd. (31. Dezember 2017: EUR 2,6 Mrd.). Die Nettoverschuldung des Konzerns, also die Verschuldung nach Abzug der liquiden Mittel, beträgt somit EUR 1,8 Mrd. (31. Dezember 2017: EUR 2,1 Mrd.).

Robuste Bilanzstruktur

Die IMMOFINANZ verfügt über eine robuste Bilanzstruktur mit einer Eigenkapitalquote von 48,0% (31. Dezember 2017: 46,3%) sowie einem Netto-Loan-to-Value (Netto-LTV) von 37,3% (31. Dezember 2017: 40,8%).

Die Kennzahl Netto-LTV setzt die Buchwerte der Finanzierungen abzüglich liquider Mittel ins Verhältnis zur Summe der Buchwerte der Immobilien und dem EPRA NAV für den rund 29%-Anteil an der S IMMO AG (S IMMO). Das Closing für den Ankauf dieser Beteiligung erfolgte im 3. Quartal 2018 zu einem Kaufpreis von rund EUR 390,0 Mio. Weiters wurde im 3. Quartal 2018 der Paketverkauf des Anteils an der CA Immo in Höhe von rund 26% inklusive 4 Namensaktien für einen Gesamtpreis von EUR 757,9 Mio. abgeschlossen.

Der Finanzierungsaufwand sank im Geschäftsjahr 2018 deutlich auf EUR -68,4 Mio. (2017: EUR -94,9 Mio.). Die durchschnittlichen Finanzierungskosten der IMMOFINANZ belaufen sich per 31. Dezember 2018 inklusive der Derivate zur Zinsabsicherung auf 2,14% p. a. (31. Dezember 2017: 2,31% p. a.) bzw. auf 1,78% p. a. exklusive der Derivate (31. Dezember 2017: 1,97% p. a.). 

Neben dem fremdfinanzierten und durch marktübliche Sicherheiten (z.B. Hypotheken, Verpfändung von Geschäftsanteilen) belasteten Immobilienvermögen sind zum 30. September 2018 EUR 750,7 Mio. bzw. 17,3% (31. Dezember 2017: EUR 846,1 Mio. bzw. 19,0%) des Immobilienvermögens nicht fremdfinanziert und daher unbelastet. Der Anteil der unbelasteten Bestandsimmobilien beläuft sich auf EUR 522,4 Mio. bzw. 12,1% (31. Dezember 2017: EUR 566,7 Mio. bzw. 16,1%).

Der Anteil der unbelasteten Immobilien hat sich im Laufe des 1. Quartals 2019 durch die Refinanzierung von bestehenden besicherten Finanzverbindlichkeiten aus dem Nettoerlös der Anleihen-Emission deutlich auf EUR 1.429,8 Mio. bzw. 32,5% des gesamten Immobilienvermögens erhöht. Inklusive der S IMMO-Aktien (bewertet zum EPRA NAV), die mit keiner Finanzierung unterlegt sind, erhöht sich dieser Wert pro forma auf EUR 1.844,2 Mio. bzw. 38,3%.