IMMOFINANZ-Anleihen

Unsere Finanzierungsstrategie und Kapitalstruktur

Unsere Finanzierungsstrategie ist auf eine jederzeit ausreichende Liquidität, eine ausgewogene Kapitalstruktur und Fälligkeit sowie eine Optimierung der Finanzierungskosten ausgelegt. Die bestmögliche Strukturierung der Fremdfinanzierungen hat eine hohe Relevanz und gehört neben der erfolgreichen Bewirtschaftung der Immobilien zu den entscheidendsten Faktoren für unser Gesamtergebnis.

Das Geschäftsjahr 2019 

Im zurückliegenden Geschäftsjahr 2019 wurden Finanzierungen mit einem Volumen von EUR 1.298,1 Mio. abgeschlossen. Das entspricht rund 45,9% der gesamten Finanzverbindlichkeiten des Konzerns per 31. Dezember 2019 und betrifft sowohl Verlängerungen als auch Neufinanzierungen.

Auch 2019 konnten im Bereich der Immobilienfinanzierung durch die strategische Zusammenführung von Immobilien einer Marke oder Assetklasse in spezifische Portfolios wirtschaftlich vorteilhaftere Konditionen erzielt werden. Hervorzuheben ist dabei etwa die Refinanzierung des Portfolios STOP SHOP in Ungarn mit einem Volumen von EUR 120,0 Mio., die Ankaufsfinanzierung für den Warsaw Spire in Polen mit EUR 230,0 Mio. und die Refinanzierung in Höhe von EUR 120,0 Mio. für den Standort myhive am Wienerberg in Wien mit einer Laufzeit von 15 Jahren.

Im Jänner 2019 erhielt die IMMOFINANZ AG ein langfristiges Emittenten-Rating von BBB- mit stabilem Ausblick von S&P Global Ratings. Auf Basis dieses Investment-Grade-Ratings wurde eine Unternehmensanleie in Höhe von EUR 500 Mio. mit einem fixen Kupon von 2,625% p. a. emittiert. Der Nettoerlös aus der Begebung der Anleihe wurde im 1. Quartal 2019 für die Refinanzierung von bestehenden besicherten Finanzverbindlichkeiten und für allgemeine Unternehmenszwecke verwendet. S&P Global Ratings bestätigte das Rating im Zuge des jährlichen Review-Prozesses im Februar 2020.

Die gesamten Finanzverbindlichkeiten (exklusive Leasingverbindlichkeiten gemäß Anwendung von IFRS 16 in Höhe von EUR 83,3 Mio.; inkl. IFRS 5) belaufen sich zum 31. Dezember 2019 auf EUR 2,8 Mrd. (31. Dezember 2018: EUR 2,4 Mrd.). Die liquiden Mittel, inklusive zur Veräußerung gehaltener liquider Mittel, betragen EUR 345,1 Mio. (31. Dezember 2018: EUR 632,0 Mio.), und die Nettoverschuldung des Konzerns, also die Verschuldung nach Abzug der liquiden Mittel, liegt somit bei EUR 2,5 Mrd. (31. Dezember 2018: EUR 1,8 Mrd.). Der Rückgang der liquiden Mittel ist u. a. auf das Aktienrückkaufprogramm 2018/2019 zurückzuführen, das im August 2019 abgeschlossen wurde, sowie auf den Erwerb mehrerer Bestandsimmobilien, wie z. B. die Bürogebäude Warsaw Spire und Palmovka Open Park.

Robuste Bilanzstruktur

Die IMMOFINANZ verfügt über eine robuste Bilanzstruktur mit einer Eigenkapitalquote von 46,0% (31. Dezember 2018: 48,0%) sowie einem Netto-Loan-to-Value (Netto-LTV) von 43,0% (31. Dezember 2018: 37,3%).

Die Kennzahl Netto-LTV setzt die Buchwerte der Finanzierungen abzüglich liquider Mittel ins Verhältnis zur Summe der Buchwerte der Immobilien und dem EPRA NAV für die rund 19,5 Mio. Stück gehaltenen Aktien an der S IMMO AG (S IMMO).

Netto-LTV

Grafik Netto-LTV

 

Finanzierungskosten erneut gesenkt

Der Finanzierungsaufwand sank im Geschäftsjahr 2019 auf EUR -64,6 Mio. (2018: EUR -68,4 Mio.). Die durchschnittlichen Gesamtfinanzierungskosten der IMMOFINANZ belaufen sich per 31. Dezember 2019 inklusive der Derivate zur Zinsabsicherung auf 1,91% p. a. (31. Dezember 2018: 2,14% p. a.).

Finanzierungskosten (inkl. Hedging) 

Finanzierungskosten

 

Unbelastetes Immobilienvermögen

Neben dem fremdfinanzierten und durch marktübliche Sicherheiten (z. B. Hypotheken, Verpfändung von Geschäftsanteilen) belasteten Immobilienvermögen sind zum 31. Dezember 2019 EUR 1.434,0 Mio. bzw. 27,3% (31. Dezember 2018: EUR 749,0 Mio. bzw. 17,0%) des Immobilienvermögens nicht fremdfinanziert und daher unbelastet. Der Anstieg ist primär auf die erfolgte Refinanzierung von besicherten Finanzverbindlichkeiten durch die Nettoerlöse der Unternehmensanleihe 2019–2023 zurückzuführen. Inklusive der S IMMO-Aktien (bewertet zum EPRA NAV), die mit keiner Finanzierung unterlegt sind, erhöht sich dieser Wert auf EUR 1.949,8 Mio. bzw. 33,8% (31. Dezember 2018: EUR 749,0 Mio. bzw. 15,6%).

Aufteilung unbelastete Immobilien nach Assetklassen

Unbelastetes Immobilienvermögen gesamt: MEUR 1.434,0

Unbelastetes Immobilienvermögen