IMMOFINANZ-Anleihen

Unsere Finanzierungsstrategie und Kapitalstruktur

Unsere Finanzierungsstrategie ist auf eine jederzeit ausreichende Liquidität, eine ausgewogene Kapitalstruktur und Fälligkeit sowie eine Optimierung der Finanzierungskosten ausgelegt. Die bestmögliche Strukturierung der Fremdfinanzierungen hat eine hohe Relevanz und gehört neben der erfolgreichen Bewirtschaftung der Immobilien zu den entscheidendsten Faktoren für unser Gesamtergebnis.

Das Geschäftsjahr 2020

Konservative Finanzierungsstruktur

Im zurückliegenden Geschäftsjahr 2020 wurden Finanzierungen mit einem Volumen von EUR 925,2 Mio. abgeschlossen. Das entspricht rund 29,2% der gesamten Finanzverbindlichkeiten des Konzerns per 31. Dezember 2020 und betrifft sowohl Verlängerungen als auch Neufinanzierungen.

Die gesamten Finanzverbindlichkeiten (exklusive Leasingverbindlichkeiten gemäß Anwendung von IFRS 16 in Höhe von EUR 77,1 Mio.; inklusive IFRS 5) beliefen sich zum 31. Dezember 2020 auf EUR 3,2 Mrd. (31. Dezember 2019: EUR 2,8 Mrd.). Die liquiden Mittel (inklusive zur Veräußerung gehaltener liquider Mittel) stiegen auf EUR 1.051,4 Mio. (31. Dezember 2019: EUR 345,1 Mio.), was vor allem auf die im Juli durchgeführten Kapitalmaßnahmen und die Emission einer Benchmark-Anleihe zurückzuführen ist. Die Nettoverschuldung des Konzerns, also die Verschuldung nach Abzug der liquiden Mittel, lag somit bei EUR 2,1 Mrd. (31. Dezember 2019: EUR 2,5 Mrd.).

Per Ende März 2020 hat die IMMOFINANZ AG eine unbesicherte und wiederholt ausnutzbare Konzernkreditlinie über EUR 100,0 Mio. abgeschlossen. Diese kann bis zum 31. März 2022 optional beansprucht werden und sichert dem Konzern weitere finanzielle Flexibilität. Zum Berichtsstichtag wurde diese Konzernkreditlinie nicht ausgenutzt und steht damit vollumfänglich zur Verfügung.

Kapitalerhöhung und Platzierung einer nachrangigen Pflichtwandelanleihe

Zur Stärkung des Eigenkapitals der Gesellschaft und der relevanten Kennzahlen für das bestehende Investment-Grade-Rating setzte die IMMOFINANZ im Juli 2020 erfolgreich eine Aktienplatzierung und die Emission einer Pflichtwandelanleihe um. Die Bruttoemissionserlöse betrugen EUR 356,1 Mio.

Insgesamt wurden im Rahmen eines beschleunigten Platzierungsverfahrens (Accelerated-Bookbuilding-Verfahren) unter Ausschluss des Bezugsrechts 15.418.824 Stück Aktien bei institutionellen Anlegern platziert. Das Grundkapital wurde dabei um 11.208.526 Stück Aktien auf 123.293.795 Stück erhöht, 4.210.298 Stück eigene Aktien wurden veräußert. Die Platzierung erfolgte zu EUR 15,31 pro Aktie ohne Abschlag zum Börsenschlusskurs und führte insgesamt zu einem Bruttoemissionserlös in Höhe von EUR 236,1 Mio.

Weiters hat die IMMOFINANZ im Rahmen eines Accelerated-Bookbuilding-Verfahrens eine nachrangige  Pflichtwandelanleihe mit einem Gesamtnominale von EUR 120,0 Mio. bei institutionellen Anlegern platziert. Der anfängliche Wandlungspreis wurde mit EUR 17,1472 festgelegt und entspricht einem 12,0%-Aufschlag auf den Bezugspreis der Aktien bei der Platzierung. Die Laufzeit beträgt drei Jahre mit einem Kupon von 4,0% p. a., jeweils zahlbar nachträglich am 23. Jänner und 23. Juli jeden Jahres. Die nachrangige Pflichtwandelanleihe ist somit anfänglich in 6.998.228 Stück IMMOFINANZ-Aktien wandelbar und wird sowohl gemäß IFRS als auch von der Ratingagentur Standard & Poor‘s als Eigenkapital eingestuft.

Emission einer Benchmark-Anleihe

Im Oktober 2020 platzierte die IMMOFINANZ bei institutionellen Investoren eine festverzinsliche, unbesicherte, nicht nachrangige Anleihe mit einem Benchmark-Volumen von EUR 500 Mio., einer Laufzeit von sieben Jahren und einem fixen Kupon von 2,5% p. a. Der Nettoerlös aus der Begebung der Anleihe wird für die Refinanzierung von bestehenden Verbindlichkeiten, zur Nutzung von wertschöpfenden Wachstumschancen und für allgemeine Unternehmenszwecke verwendet. 

Robuste Bilanzstruktur

Die IMMOFINANZ verfügte per 31. Dezember 2020 über eine robuste Bilanzstruktur mit einer Eigenkapitalquote von 45,1% (31. Dezember 2019: 46,0%) sowie einem Netto-Loan-to-Value (Netto-LTV) von 37,8% (31. Dezember 2019: 43,0%). 

Die Kennzahl Netto-LTV setzt die Buchwerte der Finanzierungen abzüglich liquider Mittel ins Verhältnis zur Summe der Buchwerte der Immobilien und dem EPRA NAV für die rund 19,5 Mio. Stück gehaltenen Aktien an der S IMMO AG (S IMMO). 

Netto-LTV

Finanzierungskosten konstant

Die durchschnittlichen Gesamtfinanzierungskosten der IMMOFINANZ beliefen sich per 31. Dezember 2020 inklusive Derivate auf 1,99% p. a. (31. Dezember 2019: 1,91% p. a.). Die Hedging-Quote lag stabil bei 88,6% (31. Dezember 2019: 90,7%). 

Finanzierungskosten

 

Unbelastetes Immobilienvermögen

Neben dem fremdfinanzierten und durch marktübliche Sicherheiten (z. B. Hypotheken, Verpfändung von Geschäftsanteilen) belasteten Immobilienvermögen waren zum 31. Dezember 2020 EUR 1.482,8 Mio. bzw. 28,9% (31. Dezember 2019: EUR 1.434,0 Mio. bzw. 27,3%) des Immobilienvermögens nicht fremdfinanziert und daher unbelastet. Inklusive der ebenfalls unbelasteten Aktien der S IMMO (bewertet zum EPRA NAV) erhöht sich dieser Wert auf EUR 1.957,1 Mio. bzw. 34,9%.

 

Zusammensetzung der Finanzverbindlichkeiten

Die ausschließlich in Euro denominierten Finanzverbindlichkeiten der IMMOFINANZ beinhalten Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sowie Verbindlichkeiten aus Anleihen. Zum 31. Dezember 2020 setzten sich diese Verbindlichkeiten wie folgt zusammen: 

Gewichteter Durchschnittszinssatz der Finanzverbindlichkeiten

Bilanzielle Restschuld
in TEUR per 31.12.2020

Gesamtdurchschnittszinssatz
inkl. Kosten für Derivate in %1

Wandelanleihen2

291.055,3

1,50

Unternehmensanleihe

978.050,6

2,56

Bankverbindlichkeiten3

1.901.810,1

1,77

IMMOFINANZ

3.170.916,0

1,99

1 Auf Basis nomineller Restschuld exklusive Pflichtwandelanleihe
2 Wandelanleihe 2017–2024 (Kuponreduktion auf 1,5% nach Erhalt des Investment-Grade-Ratings) sowie zukünftige Kuponzahlungen der Pflichtwandelanleihe 2020–2023,
die als Fremdkapital kategorisiert sind
3 Inklusive IFRS 5

In Summe belief sich die Restschuld aus den Finanzverbindlichkeiten der IMMOFINANZ per 31. Dezember 2020 auf EUR 3.170,9 Mio. 

Anleihen

Das ausstehende Nominale aus Anleihen belief sich per 31. Dezember 2020 auf EUR 1.397,3 Mio. (31. Dezember 2019: EUR 797,2 Mio.). Dabei handelte es sich um die im Jänner 2017 emittierte Wandelanleihe mit Laufzeit bis 2024 und einer Put-Option der Anleiheninhaber zum Nominale im Jahr 2022 (Wandlungspreis aktuell: EUR 21,3772), die im Juli 2020 emittierte nachrangige Pflichtwandelanleihe mit einer Laufzeit bis 2023 (Wandlungspreis aktuell: EUR 17,1472) sowie zwei Benchmark-Unternehmensanleihen, die im Jänner 2019 und im Oktober 2020 emittiert wurden. 

     

ISIN

Fälligkeit

Kupon
in %

Nominale per
31.12.2019
in TEUR

Rückkäufe/
Tilgungen/
Wandlungen/
Neuemissionen
2020 in TEUR

Nominale per
31.12.2020
in TEUR

Unternehmensanleihe

XS1935128956

27.01.2023

2,63

500.000

-17.200

482.800

Unternehmensanleihe

XS2243564478

15.10.2027

2,50

0

500.000

500.000

Wandelanleihe

XS1551932046

24.01.20241

1,502

297.200

-2.700

294.500

IMMOFINANZ

2,32

797.200

480.100

1.277.300

Pflichtwandelanleihe3

AT0000A2HPN2

23.07.2023

4,00

0

120.000

120.000

IMMOFINANZ

n.a.

797.200

600.100

1.397.300

1 Laufzeitende 2024; Put-Option der Anleiheinhaber per 24. Jänner 2022
2 Der Erhalt des Investment-Grade-Ratings führte mit Wirkung vom
24. Jänner 2019 zu einer Kuponreduktion um 50 Basispunkte auf 1,50%.
3 Die Pflichtwandelanleihe stellt ein zusammengesetztes Finanzinstrument dar, das bei Zugang in eine Eigen- und eine Fremdkapitalkomponente aufzuteilen ist. Als finanzielle Verbindlichkeit ist dabei die Verpflichtung zu laufenden Zinszahlungen zu berücksichtigen. Die Verpflichtung zur Wandlung stellt hingegen eine Eigenkapi-talkomponente dar.