IMMOFINANZ-Anleihen

Unsere Finanzierungsstrategie und Kapitalstruktur

Unsere Finanzierungsstrategie ist auf eine jederzeit ausreichende Liquidität, eine ausgewogene Kapitalstruktur und Fälligkeit sowie eine Optimierung der Finanzierungskosten ausgelegt. Die bestmögliche Strukturierung der Fremdfinanzierungen hat eine hohe Relevanz und gehört neben der erfolgreichen Bewirtschaftung der Immobilien zu den entscheidendsten Faktoren für unser Gesamtergebnis.

Die ersten drei Quartale 2020

Konservative Finanzierungsstruktur

Die gesamten Finanzverbindlichkeiten (exklusive Leasingverbindlichkeiten gemäß Anwendung von IFRS 16 in Höhe von EUR 78,5 Mio.; inklusive IFRS 5) belaufen sich zum 30. September 2020 auf EUR 2,7 Mrd. (31. Dezember 2019: EUR 2,8 Mrd.). Die liquiden Mittel (inklusive zur Veräußerung gehaltener liquider Mittel) stiegen auf EUR 601,9 Mio. (31. Dezember 2019: EUR 345,1 Mio.), was vor allem auf die im Juli durchgeführten Kapitalmaßnahmen zurückzuführen ist. Die Nettoverschuldung des Konzerns, also die Verschuldung nach Abzug der liquiden Mittel, liegt somit bei EUR 2,1 Mrd. (31. Dezember 2019: EUR 2,5 Mrd.).

Per Ende März 2020 hat die IMMOFINANZ AG eine unbesicherte und wiederholt ausnutzbare Konzernkreditlinie über EUR 100,0 Mio. abgeschlossen. Diese kann bis zum 31. März 2022 optional beansprucht werden und sichert dem Konzern weitere finanzielle Flexibilität. Zum Berichtsstichtag ist diese Konzernkreditlinie nicht ausgenutzt und steht damit vollumfänglich zur Verfügung.

Kapitalerhöhung und Platzierung einer nachrangigen Pflichtwandelanleihe

Zur Stärkung des Eigenkapitals der Gesellschaft und der relevanten Kennzahlen für das bestehende Investment-Grade-Rating setzte die IMMOFINANZ im Juli 2020 erfolgreich eine Aktienplatzierung und die Emission einer Pflichtwandelanleihe um. Die Bruttoemissionserlöse betrugen EUR 356,1 Mio.

Insgesamt wurden im Rahmen eines beschleunigten Platzierungsverfahrens (Accelerated-Bookbuilding-Verfahren) unter Ausschluss des Bezugsrechts 15.418.824 Stück Aktien bei institutionellen Anlegern platziert. Das Grundkapital wurde dabei um 11.208.526 Stück Aktien auf 123.293.795 Stück erhöht sowie 4.210.298 Stück eigene Aktien veräußert. Die Platzierung erfolgte zu EUR 15,31 pro Aktie und führte insgesamt zu einem Bruttoemissionserlös in Höhe von EUR 236,1 Mio.

Weiters hat die IMMOFINANZ im Rahmen eines Accelerated-Bookbuilding-Verfahrens unter Ausschluss des Bezugsrechts eine nachrangige Pflichtwandelanleihe mit einem Gesamtnominale von EUR 120,0 Mio. bei institutionellen Anlegern platziert. Der anfängliche Wandlungspreis wurde mit EUR 17,1472 festgelegt und entspricht einem 12,0%-Aufschlag auf den Bezugspreis der Aktien bei der Platzierung. Die Laufzeit beträgt drei Jahre mit einem Kupon von 4,0% p. a., jeweils zahlbar nachträglich am 23. Jänner und 23. Juli jeden Jahres. Die nachrangige Pflichtwandelanleihe ist somit anfänglich in 6.998.228 Stück IMMOFINANZ-Aktien wandelbar und wird sowohl gemäß IFRS als auch von der Ratingagentur S&P als Eigenkapital eingestuft (Ausnahme: zukünftige Kuponzahlungen).

Emission einer Benchmark-Anleihe

Im Oktober 2020 und damit kurz nach dem Berichtszeitraum hat die IMMOFINANZ eine festverzinsliche, unbesicherte, nicht nachrangige Anleihe mit einem Benchmark-Volumen von EUR 500 Mio., einer Laufzeit von sieben Jahren und einem fixen Kupon von 2,5% p. a. bei institutionellen Investoren platziert. Der Nettoerlös aus der Begebung der Anleihe wird für die Refinanzierung von bestehenden Verbindlichkeiten, zur Nutzung von wertschöpfenden Wachstumschancen und für allgemeine Unternehmenszwecke verwendet.

Robuste Bilanzstruktur

Entwicklung des Netto-LTV

Die IMMOFINANZ verfügt über eine robuste Bilanzstruktur mit einer Eigenkapitalquote von 48,6% (31. Dezember 2019: 46,0%) sowie einem Netto-Loan-to-Value (Netto-LTV) von 38,4% (31. Dezember 2019: 43,0%).

Netto-LTV

 

Finanzierungskosten

Die durchschnittlichen Gesamtfinanzierungskosten der IMMOFINANZ belaufen sich per 30. September 2020 inklusive der Derivate auf 1,88% p. a. (31. Dezember 2019: 1,91% p. a.). Die Hedging-Quote liegt stabil bei 90,3% (31. Dezember 2019: 90,7%).

Unbelastetes Immobilienvermögen

Neben dem fremdfinanzierten und durch marktübliche Sicherheiten (z. B. Hypotheken, Verpfändung von Geschäftsanteilen) belasteten Immobilienvermögen sind zum 30. September 2020 EUR 1.468,8 Mio. bzw. 28,7% (31. Dezember 2019: EUR 1.434,0 Mio. bzw. 27,3%) des Immobilienvermögens nicht fremdfinanziert und daher unbelastet. Inklusive der Aktien der S IMMO (bewertet zum EPRA NAV), die ebenfalls unbelastet sind, erhöht sich dieser Wert auf EUR 1.920,5 Mio. bzw. 34,5%. 

Zusammensetzung der Finanzverbindlichkeiten

Die Finanzverbindlichkeiten der IMMOFINANZ beinhalten Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sowie Verbindlichkeiten aus Anleihen. Zum 30. September 2020 setzen sich diese Verbindlichkeiten wie folgt zusammen:

Gewichteter Durchschnittszinssatz der Finanzverbindlichkeiten

Bilanzielle Restschuld
in TEUR per 30.09.2020

Gesamtdurchschnittszinssatz
inkl. Kosten für Derivate in %1

Wandelanleihen2

301.007,2

1,50

Unternehmensanleihe

491.434,2

2,63

Bankverbindlichkeiten3

1.949.929,3

1,76

IMMOFINANZ

2.742.370,7

1,88

1 Auf Basis nomineller Restschuld exklusive Pflichtwandelanleihe
2 Wandelanleihe 2024 (Kuponreduktion auf 1,5% nach Erhalt des Investment-Grade-Ratings)
mit EUR 295,0 Mio.
sowie zukünftige Kuponzahlungen der Pflichtwandelanleihe 2023,
die als Fremdkapital kategorisiert sind
3 Inklusive IFRS 5

In Summe beläuft sich die Restschuld aus den Finanzverbindlichkeiten der IMMOFINANZ per 30. September 2020 auf EUR 2.742,4 Mio.; dabei handelt es sich ausschließlich um Euro-Finanzierungen.

Anleihen

Das ausstehende Nominale aus Anleihen beläuft sich per 30. September 2020 auf EUR 902,3 Mio. (31. Dezember 2019: EUR 797,2 Mio.). Dabei handelt es sich um die im Jänner 2017 emittierte Wandelanleihe mit Laufzeit bis 2024 und einer Put-Option der Anleiheninhaber zum Nominale im Jahr 2022, die im Juli 2020 emittierte nachrangige Pflichtwandelanleihe mit einer Laufzeit bis 2023 sowie um eine Unternehmensanleihe, die im Jänner 2019 emittiert wurde und eine Laufzeit bis 27. Jänner 2023 hat.

ISIN

Fälligkeit

Verzinsung
in %

Nominale per
31.12.2019
in TEUR

Rückkäufe/
Tilgungen/
Wandlungen/
Neuemissionen
2020 in TEUR

Nominale per
30.09.2020
in TEUR

Unternehmensanleihe

XS1935128956

27.01.2023

2,63

487.300

-12.700

500.000

Wandelanleihe

XS1551932046

24.01.20241

1,502

297.200

-2.200

295.000

IMMOFINANZ

2,20

797.200

-14.900

782.300

Pflichtwandelanleihe

AT0000A2HPN2

23.07.2023

4,00

0

120.000

120.000

IMMOFINANZ

n.a.

797.200

105.100

902.300

1 Laufzeitende 2024; Put-Option der Anleiheinhaber per 24. Jänner 2022
2 Der Erhalt des Investment-Grade-Ratings führte mit Wirkung vom
24. Jänner 2019 zu einer Kuponreduktion um 50 Basispunkte auf 1,50%.