IMMOFINANZ-Anleihen

Finanzierungsstrategie und weitere Optimierung der Kapitalstruktur

Die Finanzierungsstrategie der IMMOFINANZ ist auf eine jederzeit ausreichende Liquidität, eine ausgewogene Kapitalstruktur und Fälligkeit sowie eine Optimierung der Finanzierungskosten ausgelegt. Die bestmögliche Strukturierung der Fremdfinanzierungen hat eine hohe Relevanz und gehört neben der erfolgreichen Bewirtschaftung der Immobilien zu den entscheidendsten Faktoren für das Gesamtergebnis der IMMOFINANZ.

Das Geschäftsjahr 2021

Im zurückliegenden Geschäftsjahr 2021 wurden Finanzierungen mit einem Volumen von EUR 414,1 Mio. abgeschlossen. Das entspricht rund 13,4% der gesamten Finanzverbindlichkeiten des Konzerns per 31. Dezember 2021 und betrifft sowohl Verlängerungen als auch Neufinanzierungen.

Die gesamten Finanzverbindlichkeiten beliefen sich zum 31. Dezember 2021 auf EUR 3,1 Mrd. (31. Dezember 2020: EUR 3,2 Mrd.). Die liquiden Mittel (inklusive zur Veräußerung gehaltener liquider Mittel) betrugen EUR 987,1 Mio. (31. Dezember 2020: EUR 1.051,4 Mio.). Die Nettoverschuldung des Konzerns, also die Verschuldung nach Abzug der liquiden Mittel, lag somit bei EUR 2,1 Mrd. (31. Dezember 2020: EUR 2,1 Mrd.).

Per Ende März 2020 hat die IMMOFINANZ AG eine unbesicherte und wiederholt ausnutzbare Konzernkreditlinie über EUR 100,0 Mio. abgeschlossen. Im Geschäftsjahr 2021 wurde diese Konzernkreditlinie vorzeitig bis 30. Juni 2023 verlängert. Sie kann bis zum Fälligkeitszeitpunkt optional beansprucht werden und sichert dem Konzern weitere finanzielle Flexibilität. Zum 31. Dezember 2021 war diese Konzernkreditlinie nicht ausgenutzt und steht damit vollumfänglich zur Verfügung.

Robuste Bilanzstruktur

Die IMMOFINANZ verfügte per 31. Dezember 2021 über eine robuste Bilanzstruktur mit einer Eigenkapitalquote von 48,1% (31. Dezember 2020: 45,1%) sowie einem Netto-Loan-to-Value (Netto-LTV) von 36,7% (31. Dezember 2020: 37,8%).

Die Kennzahl Netto-LTV setzt die Buchwerte der Finanzierungen abzüglich liquider Mittel ins Verhältnis zur Summe der Buchwerte der Immobilien und dem EPRA NAV (EUR 28,28 per 30. September 2021) für die rund 19,5 Mio. Stück gehaltenen Aktien an der S IMMO AG (S IMMO).

Finanzierungskosten konstant

Die durchschnittlichen Gesamtfinanzierungskosten der IMMOFINANZ sanken per 31. Dezember 2021 inklusive Derivate auf 1,92% p. a. (31. Dezember 2020: 1,99% p. a.). Die Hedging Quote lag stabil bei 88,8% (31. Dezember 2020: 88,6%).

Unbelastetes Immobilienvermögen

Neben dem fremdfinanzierten und durch marktübliche Sicherheiten (z. B. Hypotheken, Verpfändung von Geschäftsanteilen) belasteten Immobilienvermögen waren zum 31. Dezember 2021 EUR 1.476,8 Mio. bzw. 28,6% (31. Dezember 2020: EUR 1.482,8 Mio. bzw. 28,9%) des Immobilienvermögens nicht fremdfinanziert und daher unbelastet. Inklusive der ebenfalls unbelasteten Aktien der S IMMO (bewertet zum EPRA NAV per 30. September 2021) erhöht sich dieser Wert auf EUR 2.028,2 Mio. bzw. 35,5%.

Zusammensetzung der Finanzverbindlichkeiten

Die ausschließlich in Euro denominierten Finanzverbindlichkeiten der IMMOFINANZ beinhalten Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sowie Verbindlichkeiten aus Anleihen. Zum 31. Dezember 2021 setzten sich diese Verbindlichkeiten wie folgt zusammen:

Gewichteter Durchschnittszinssatz der Finanzverbindlichkeiten

Bilanzielle Restschuld
in TEUR per 31.12.2021

Gesamtdurchschnittszinssatz
inkl. Kosten für Derivate in %1

Wandelanleihen2

283.215,7

1,50

Unternehmensanleihe

982.115,1

2,56

Bankverbindlichkeiten3

1.819.582,0

1,64

IMMOFINANZ

3.084.912,9

1,92

1 Auf Basis nomineller Restschuld exklusive Pflichtwandelanleihe
2 Wandelanleihe 2017–2024 (Kuponreduktion auf 1,5% nach Erhalt des Investment-Grade-Ratings): Nach Wandlungen sind per Ende März lediglich EUR 9,7 Mio. ausständig. Die Pflichtwandelanleihe wurde Anfang Oktober 2021 einer vorzeitigen Pflichtwandlung unterzogen.
3 Inklusive IFRS 5

In Summe belief sich die Restschuld aus den Finanzverbindlichkeiten der IMMOFINANZ per 31. Dezember 2021 auf EUR 3.084,9 Mio.

Anleihen

Das ausstehende Nominale aus Anleihen belief sich per 31. Dezember 2021 auf EUR 1.277,3 Mio. (31. Dezember 2020: EUR 1.397,3 Mio.). Dabei handelte es sich um die im Jänner 2017 emittierte Wandelanleihe mit Laufzeit bis 2024 (Wandlungspreis aktuell: EUR 20,6333), die im Jänner 2022 im Zuge eines Kontrollwechsel-Ereignisses fast gänzlich gewandelt wurde, sowie zwei Benchmark Unternehmensanleihen, die im Jänner 2019 und im Oktober 2020 emittiert wurden.

Die im Jahr 2020 emittierte Pflichtwandelanleihe 2023 mit einem Volumen von EUR 120,0 Mio. wurde im Jahresverlauf 2021 vorzeitig gewandelt. So gab die IMMOFINANZ am 26. August 2021 bekannt, gemäß den Emissionsbedingungen der nachrangigen Pflichtwandelanleihe, das Recht zur vorzeitigen Pflichtwandlung auszuüben. Dies war aufgrund des gestiegenen Aktienkurses möglich. Die Wandlung erfolgte auf Basis des zu diesem Zeitpunkt geltenden Wandlungspreises von EUR 17,1472. Die Aktien wurden aus dem Bestand eigener Aktien der IMMOFINANZ am 5. Oktober 2021 geliefert. Durch die vorzeitige Pflichtwandlung beläuft sich die zukünftige Kuponersparnis für die Gesellschaft auf rund EUR 8,6 Mio. (gerechnet bis zum ursprünglichen Laufzeitende 2023).

Wandelanleihe 2017–2024

Die IMMOFINANZ wurde am 3. Dezember 2021 mit Stimmrechtsmitteilung gemäß § 130 Börsegesetz 2018 darüber informiert, dass CPI Property Group (CPIPG) direkt und indirekt über eine Beteiligung von rund 21,4% am damaligen Grundkapital der IMMOFINANZ AG verfügte. Damit hatte CPIPG eine kontrollierende Beteiligung an IMMOFINANZ AG gemäß § 22 in Verbindung mit § 27 Übernahmegesetz erlangt. Folglich wurde gemäß den Emissionsbedingungen der Wandlungspreis auf EUR 18,8987 (vor Anpassung: EUR 20,6333) bis zum Kontrollstichtag 19. Jänner 2022 temporär angepasst. Infolge dieser Anpassung kam es zu Wandlungen im Ausmaß von EUR 282,8 Mio. Nominale. Die gewandelten Wandelschuldverschreibungen wurden im Geschäftsjahr 2022 durch Ausgabe von 14.963.965 jungen Aktien bedient.

Im Februar 2022 erfolgte eine weitere Wandlung in Höhe von EUR 0,5 Mio. Die daraus resultierenden Aktien von 24.232 Stück wurden im März 2022 bedient. Im März 2022 erfolgte eine zusätzliche Wandlung in Höhe von EUR 1,5 Mio.; sodass aktuell lediglich EUR 9,7 Mio. der Wandelanleihe noch ausständig sind. Die Lieferung der Aktien für die Wandlung im März erfolgt im April 2022.

     

ISIN

Fälligkeit

Kupon
in %

Nominale per
31.12.2020
in TEUR

Rückkäufe/
Tilgungen/
Wandlungen/
Neuemissionen
2021 in TEUR

Nominale per
31.12.2021
in TEUR

Unternehmensanleihe

XS1935128956

27.01.2023

2,63

482.800

0

482.800

Unternehmensanleihe

XS2243564478

15.10.2027

2,50

500.000

0

500.000

Wandelanleihe

XS1551932046

24.01.20241

1,502

294.500

0

294.500

IMMOFINANZ

2,32

1.277.300

0

1.277.300

Pflichtwandelanleihe3

AT0000A2HPN2

23.07.2023

4,00

120.000

-120.000

0

IMMOFINANZ

n. a.

1.397.300

-120.000

1.277.300

1 Laufzeitende 2024; Put-Option der Anleiheinhaber per 24. Jänner 2022
2 Der Erhalt des Investment-Grade-Ratings führte mit Wirkung vom 24. Jänner 2019 zu einer Kuponreduktion um 50 Basispunkte auf 1,50%.
3 Die Pflichtwandelanleihe stellte ein zusammengesetztes Finanzinstrument dar, das bei Zugang in eine Eigen- und eine Fremdkapitalkomponente aufzuteilen ist. Als finanzielle Verbindlichkeit ist dabei die Verpflichtung zu laufenden Zinszahlungen zu berücksichtigen. Die Verpflichtung zur Wandlung stellt hingegen eine Eigenkapitalkomponente dar. Die Pflichtwandelanleihe wurde Anfang Oktober 2021 einer Pflichtwandlung unterzogen.

Kontrollwechselereignis Unternehmensanleihen

Anfang März 2022, also nach dem Berichtszeitraum, trat aufgrund der Anleihebedingungen § 5(6)(b), in Folge des Anteilserwerbs durch die CPI Property Group, ein Kontrollwechselereignis ein. Dieses berechtigt die Gläubiger der Unternehmensanleihe 2019–2023 und der Unternehmensanleihe 2020–2027 zur Ausübung eines Verkaufsrechts zu 101% des Nennbetrags zuzüglich nicht bezahlter aufgelaufener Zinsen bis zum Verkaufstag.