IMMOFINANZ nach drei Quartalen mit stabiler operativer Entwicklung

KENNZAHLEN (in MEUR) // 1. Mai 2014 - 31. Jän. 2015 // Δ in % // 1. Mai 2013 - 31. Jän. 2014

Mieterlöse // 344,4 // -4,5% // 360,7
Ergebnis aus Asset Management // 263,0 // -10,6% // 294,2
Ergebnis aus Immobilienverkäufen // 12,9 // n.a. // -0,7
Ergebnis aus der Immobilienentwicklung // 3,1 // -7,0% // 3,3
Nicht direkt zurechenbare Aufwendungen // -44,8 // -30,2% // -64,2
Operatives Ergebnis // 241,9 // -0,2% // 242,3
EBIT // 955,6 // >100% // 377,9
Konzernergebnis aus fortgef. Aktivitäten // 79,2 // -44,3% // 142,1
Cashflow aus dem Ergebnis* // 214,9 // -18,1% // 262,3
Net Loan to Value // 47,6% (1) // -9,3% // 52,5% (2)

*Vergleichszahl aus dem Vorjahreszeitraum inkl. 100% BUWOG
(1) LTV netto = tatsächliche Restschuld (nominelle Schuld) abzüglich liquide Mittel und Umtauschanleihe (im Geld) im Verhältnis zum Immobilienwert
(2) LTV netto = tatsächliche Restschuld (nominelle Schuld) abzüglich liquide Mittel im Verhältnis zum Immobilienwert

Die IMMOFINANZ Group erwirtschaftete in den ersten drei Quartalen des Geschäftsjahres 2014/15 ein im Vergleich zum Vorjahr stabiles operatives Ergebnis in Höhe von EUR 241,9 Mio. (Vergleichszeitraum des Vorjahres: EUR 242,3 Mio.). Das Konzernergebnis für die ersten drei Quartale des Geschäftsjahres 2014/15 beläuft sich auf EUR 79,2 Mio. (Vergleichszeitraum des Vorjahres: EUR 142,1 Mio. bzw. EUR 220,2 Mio. inkl. 100% BUWOG). Ausschlaggebend für den Rückgang sind vor allem negative Effekte aus der währungsbereinigten Neubewertung des Immobilienvermögens, die auf Abwertungen von Immobilien in Osteuropa – insbesondere in Russland, Polen, Tschechien und der Slowakei – zurückzuführen sind. Diese währungsbereinigte Neubewertung in Höhe von EUR -99,1 Mio. in den ersten drei Quartalen reduziert das Konzernergebnis, ist jedoch nicht zahlungswirksam.

Weiters kam es im 3. Quartal des laufenden Geschäftsjahres zu einem negativen Effekt aus der IFRS-Bewertung der Umtauschanleihe 2014-2019 in BUWOG-Aktien in Höhe von EUR -31,1 Mio. Dem stehen allerdings per 31. Jänner 2015 stille Reserven in Höhe von rund EUR 107,8 Mio. des 49%-Anteils an der BUWOG gegenüber. Das Konzernergebnis für das 3. Quartal 2014/15 beläuft sich auf EUR 109,4 Mio. (2. Quartal 2014/15: EUR -16,2 Mio., 1. Quartal 2014/15: EUR -14,0 Mio.).

„Das dritte Quartal unseres Geschäftsjahres 2014/15 war von einer deutlichen Abschwächung des russischen Rubels zu Euro und US-Dollar gekennzeichnet. Wir haben daher für unsere fünf Moskauer Shopping Center die Politik der temporären Mietreduktionen beibehalten. Damit greifen wir nicht nur unseren langjährigen Partnern in einer für sie schwierigen Situation unter die Arme, sondern sichern auch eine weiterhin hohe Auslastung der Einkaufszentren“, sagt CEO Eduard Zehetner. „Die Auswirkungen dieser Maßnahmen spiegeln sich im zurückliegenden Quartal nun deutlicher in unseren Mieterlösen wider: Wiesen die Mieteinnahmen aus Russland im Startquartal 2014/15 noch eine positive bzw. im zweiten Quartal eine stabile Tendenz auf (im Like-for-like-Vergleich zum jeweiligen Vorquartal), so zeigte sich im dritten Quartal ein Rückgang um knapp 14% auf EUR 38,2 Mio. Die Anzahl der Besucher in unseren Moskauer Shopping Center ist im Vergleich der ersten drei Quartale um rund 10% rückläufig (exklusive GOODZONE).“

Aufgrund der anhaltenden Reduktionen und der Wechselkursfixierung sind aus heutiger Sicht für die nächsten Quartale weitere Rückgänge in den Mieterlösen und Forderungswertberichtigungen aus Russland zu erwarten.
Die übrigen Kernländer der IMMOFINANZ Group entwickeln sich hingegen stabil.

Der nachhaltige Unternehmens-Cashflow (FFO) für die ersten drei Quartale 2014/15 beträgt EUR 102,5 Mio. Dies entspricht einer annualisierten FFO-Rendite nach Steuern auf Basis der Marktkapitalisierung von 7,4% (3) . Nach einem FFO im 2. Quartal 2014/15 von EUR 16,7 Mio. konnte dieser im 3. Quartal auf EUR 38,2 Mio. gesteigert werden. Der Anstieg des FFO ist dabei auf ein verbessertes Ergebnis aus Immobilienverkäufen, geringeren gezahlten Steuern sowie geringeren Zinszahlungen zurückzuführen.

Die Mieterlöse im Konzern reduzierten sich wegen negativer Effekte in Russland und planmäßiger Immobilienverkäufe auf EUR 344,4 Mio. (Vergleichszeitraum des Vorjahres: EUR 360,7 Mio.). Das Ergebnis aus den Immobilienverkäufen beläuft sich auf EUR 12,9 Mio. nach EUR -0,7 Mio. im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Das Ergebnis aus der Immobilienentwicklung verzeichnet mit EUR 3,1 Mio. eine stabile Entwicklung (Vergleichszeitraum des Vorjahres: EUR 3,3 Mio.).

Ausschüttungspolitik

Das kurz vor dem Jahreswechsel gestartete Aktienrückkaufprogramm 2014/15 ist mittlerweile abgeschlossen. Bis Anfang März wurden rund 10,2 Mio. Stück Aktien zu einem Gesamtkaufpreis von rund EUR 23,0 Mio. über die Börse erworben. Am 13. März 2015 erfolgte zudem die Beschlussfassung über ein neues Programm mit einem Volumen von bis zu 30 Millionen Stück Aktien, der Rückkauf startet frühestens am 1. April 2015 und kann bis zu einem Kurs von EUR 3,2 erfolgen. Vor Beginn des Rückkaufs werden rund 44,5 Mio. Stück eigene Aktien (sie stammen aus dem Finanzierungsgeschäft mit eigenen Aktien, das plangemäß rückgeführt wird) eingezogen.

Die Zahlung einer Bardividende für das laufende Geschäftsjahr 2014/15 ist von der Erzielung eines ausschüttungsfähigen Bilanzgewinns der IMMOFINANZ AG abhängig. Vor dem Hintergrund der aktuellen und weiteren Entwicklung in Russland sieht der Vorstand davon ab, eine konkrete Guidance für die Höhe einer möglichen Barausschüttung anzugeben. Allerdings gibt es auch positive Effekte, wie die Wertentwicklung der BUWOG-Aktie, welche derzeit stille Reserven generiert.

BUWOG mit 50% Kursplus

Der vor knapp einem Jahr erfolgte mehrheitliche Spin-off der BUWOG hat zu einer kompletten Neubewertung der in der ehemaligen Tochter gebündelten Wohnimmobilien-Assets in Österreich und Deutschland geführt. Statt mit einem Abschlag von an die rund 40% unter dem Dach der IMMOFINANZ wird die BUWOG nun – als einzige österreichische, im Prime Segment notierte Immobilienaktie – mit einem Aufschlag zum Net Asset Value (NAV) gehandelt. Per Mitte März belief sich dieser auf rund 15% (bezogen auf den NAV vom 31. Oktober 2014). Im Vergleich zur Erstnotiz an der Börse Wien in Höhe von EUR 13,20 Ende April 2014 hat die BUWOG in nicht einmal einem Jahr rund 50% an Wert zugelegt (Schlusskurs per 17. März: EUR 19,86) – und dies trotz einer Dividendenausschüttung in Höhe von EUR 0,69 je Aktie. Unter Berücksichtigung der Dividendenauszahlung bedeutet dies eine beachtliche Gesamtrendite von 55,7% in knapp elf Monaten.

Wie im Zuge der Abspaltung angekündigt, will sich die IMMOFINANZ mittelfristig und marktschonend von ihrem BUWOG-Anteil in Höhe von 49% trennen. Ein erster Schritt zur Monetarisierung wurde im Vorjahr mit der Emission einer Umtauschanleihe mit einem Volumen von EUR 375,0 Mio. auf einen Teil der BUWOG-Aktien gesetzt.

Ankündigung eines freiwilligen Übernahmeangebots durch O1/CA Immo

Erstmals am 25. Februar und zuletzt am 16. März 2015 haben die Unternehmen O1 Group Limited und CA Immo angekündigt, ein freiwilliges Übernahmeangebot für eine Minderheitsbeteiligung an der IMMOFINANZ legen zu wollen. „Wenngleich wir uns über Interesse an unserem Unternehmen und neue Aktionäre freuen, halten wir beide genannten Angebotspreise (EUR 2,51 bzw. EUR 2,80) für völlig unzureichend, um den Wert unserer Aktie abzubilden. Es freut uns aber, dass man sich unserer Strategie anschließt und osteuropäischen Portfolios in der Branche wieder viel Ertragspotenzial zutraut“, so CEO Zehetner.

(3) Nachhaltiger Unternehmens-Cashflow (exkl. BUWOG): Cashflow aus dem Ergebnis (EUR 214,9 Mio.) + Erhaltene Zinsen aus Finanzinvestitionen (EUR 3,3 Mio.) - Gezahlte Zinsen (EUR 113,2 Mio.) - Geldabfluss aus Derivatgeschäften (EUR 15,4 Mio.) + Ergebnis aus Immobilienverkäufen (EUR 12,9 Mio.) auf Basis Marktkapitalisierung per 17. März 2015 (Aktienkurs EUR 2,79) exkl. eigene Aktien und Marktkapitalisierung des BUWOG-Aktienanteils (EUR 969,3 Mio. bei einem Aktienkurs von EUR 19,86 per 17. März 2015).