von
Bettina Schragl
27.04.2020

Ein Jahr der Meilensteine

Ein Interview mit dem Vorstand, Dietmar Reindl und Stefan Schönauer, über das Jahr 2019 – der Vermietungsgrad erreichte einen Rekordwert, das Konzernergebnis liegt auf dem höchsten Niveau seit vielen Jahren, und die Guidance für den FFO 1 wurde übererfüllt.

Wenn Sie das Geschäftsjahr 2019 kurz beschreiben und einordnen sollen – wie lautet Ihre Zusammenfassung?

Dietmar Reindl: Es war ein sehr gutes Jahr und markiert einen Meilenstein in unserer Unternehmensgeschichte! Der Vermietungsgrad hat sich auf hohem Niveau noch weiter verbessert und mit 96,8% einen Rekordwert erreicht. Das ist das Ergebnis unserer klaren Markenpolitik mit innovativen Büro- und Einzelhandelslösungen, getragen von unseren kundenorientierten Mitarbeitern. Unser Konzernergebnis ist um mehr als 60 Prozent gestiegen und liegt mit rund EUR 352 Mio. auf dem höchsten Niveau seit vielen Jahren. Durch profitable Zukäufe von Immobilien und Fertigstellungen von Bauprojekten haben wir unser Portfolio 2019 um rund EUR 1 Mrd. auf EUR 5,1 Mrd. vergrößert und damit eine relevante Größe als Player im europäischen Immobiliensektor erreicht.

Stefan Schönauer: Die Entwicklung unserer Funds from Operations, das ist eine wichtige Rentabilitätskennzahl in der Immobilienbranche, unterstreicht das. So hat sich der FFO 1 im Geschäftsjahr 2019 um mehr als 30 Prozent auf EUR 137,4 Mio. verbessert. Damit haben wir unsere Guidance deutlich übererfüllt und bewiesen, dass die in den zurückliegenden Jahren gesetzten Maßnahmen zur Ergebnisverbesserung gegriffen haben. Wir haben geliefert, was wir versprochen haben. Zur Erinnerung: Im April 2017, also noch während unserer Repositionierung, stellten wir für das Geschäftsjahr 2019 einen FFO 1 von mehr als EUR 100 Mio. in Aussicht. Diese Guidance haben wir dann mit der Publikation unserer Halbjahreszahlen 2019 angehoben und mehr als EUR 128 Mio. angekündigt. Geworden sind es nun EUR 137,4 Mio. – also eine Übererfüllung um mehr als ein Drittel gegenüber unserer ersten Prognose. Darüber hinaus erreichten wir auch finanzierungsseitig Meilensteine: So haben wir etwa zu Jahresbeginn 2019 ein Investment-Grade-Rating von S&P erhalten und eine Benchmark-Anleihe über EUR 500 Mio. begeben.  

Dietmar Reindl: Wir haben die letzten Jahre somit genutzt, um das Unternehmen solid aufzustellen und als innovativen Anbieter von qualitativen Immobilienlösungen zu positionieren. Unsere Kundenorientierung, Investitionen in die Qualität des Bestands und eine kontinuierliche Verbesserung des Serviceangebots haben uns sehr erfolgreich gemacht. Das geht Hand in Hand mit einer Top-Performance im Finanzbereich. Damit ist die IMMOFINANZ für das aktuell herausfordernde Umfeld aufgrund der Corona-Krise und dem damit einhergehenden Wachstumsdämpfer für die Weltwirtschaft sehr gut vorbereitet, und wir haben bereits in den ersten Tagen und Wochen zahlreiche Maßnahmen eingeleitet, um potenzielle negative Auswirkungen auf den Konzern so gering wie möglich zu halten.

Stefan Schönauer: Auch der Verkauf der Beteiligung an der CA Immo im Jahr 2018 erfolgte vor dem Hintergrund, die IMMOFINANZ für einen möglichen wirtschaftlichen Abschwung gut zu rüsten. Das betrifft die Sicherstellung von ausreichend Liquidität, die weitere Optimierung der Finanzierungskosten und die Diversifizierung unserer Finanzierungsstruktur. Hier haben wir in allen wichtigen Bereichen viel weitergebracht. Die liquiden Mittel betragen per Jahresende EUR 345 Mio. Zur weiteren Stärkung dieser sehr guten Cash-Position haben wir Ende März 2020 eine unbesicherte und wiederholt ausnutzbare Konzernkreditlinie über EUR 100 Mio. unterschrieben. Diese kann innerhalb eines Zeitraums von zwei Jahren optional beansprucht werden und sichert dem Konzern weitere finanzielle Flexibilität.

Unser Verschuldungsgrad gemessen am Netto-LTV liegt mit 43 Prozent klar innerhalb unseres Zielkorridors von rund 45 Prozent, und die Finanzierungskosten sanken erneut auf 1,91 Prozent. Wie erwähnt haben wir uns mit unserem erstmals erhaltenen Investment-Grade-Rating und der Begebung einer Benchmark-Anleihe zudem eine weitere, wichtige Finanzierungsquelle erschlossen. Es handelte sich dabei auch um die erste Benchmark-Anleihe mit Investment-Grade-Rating eines österreichischen Immobilienunternehmens.

Sie haben das Wachstum des Portfolios auf mehr als EUR 5,1 Mrd. erwähnt. Einen Teil ihrer Liquidität haben Sie im zurückliegenden Jahr auch dafür verwendet?

Stefan Schönauer: Ja, aufgrund des sehr profitablen Verkaufs unseres CA Immo Anteils im Jahr 2018 und des damit verbundenen Nettozuflusses von mehr als EUR 500 Mio. hatten wir ein gut gefülltes Bankkonto. Einen Teil dieser überschüssigen Liquidität haben wir in Büroimmobilien und in ein weiteres Wachstum unserer Retail Park Plattform investiert und damit unsere Ertragskraft gestärkt. Wir haben zudem 2019 auch unser Aktienrückkaufprogramm abgeschlossen und halten nun 10 Prozent eigene Aktien, die wir deutlich unter dem Nettovermögenswert erworben haben.

Dietmar Reindl: Einer der spektakulärsten Deals im zurückliegenden Jahr war der Kauf des Warsaw Spire in Warschau, den wir von Ghelamco und Madison International Realty erworben haben. Das ist der höchste Büroturm im gesamten CEE-Raum mit 49 Stockwerken. Mit dem Spire, also der aufgesetzten Spitze, sind es insgesamt 220 Meter. Der Turm ist mit klingenden Namen wie Goldman Sachs, Samsung, JLL und Mastercard voll vermietet. Derzeit integrieren wir den Warsaw Spire in unser Bürokonzept myhive, das mit Service, Wohlfühlatmosphäre und Community Building punktet. Auch unser zweiter Büroankauf im zweiten Halbjahr 2019, der Palmovka Open Park in Prag, wird als myhive geführt werden. Die Lage mitten im schnell wachsenden Verwaltungszentrum und direkt an einer U-Bahn-Station ist top, mit vielen Dienstleistungen und der Moldau in unmittelbarer Nähe sowie angrenzenden öffentlichen Parks. Mit diesen Zukäufen haben wir unser Standing und auch den Bekanntheitsgrad unserer Marke myhive gestärkt. Auch im Einzelhandel haben wir erneut investiert und zwar in sechs voll vermietete Retail Parks in Slowenien und Polen mit einer vermietbaren Fläche von rund 54.000 m², die in die STOP SHOP Marke integriert werden. Die Ankaufsrendite dieses Pakets lag bei über 8,5 Prozent. Damit haben wir bereits rund 90 STOP SHOP Standorte in neun Ländern mit einem Buchwert von fast einer Milliarde Euro.

Stefan Schönauer: Bereits zu Jahresbeginn 2019 kauften wir zudem den zweiten Hälfteanteil am Prager Innenstadt-Gebäude Na Příkopě 14 und sind damit nun Alleineigentümer der Immobilie. Das revitalisierte Prime Street Objekt in der bekannten Prager Einkaufsstraße, vergleichbar mit dem Wiener Graben, liegt in bester Innenstadtlage. Damit haben wir auch das letzte wesentliche Joint Venture im Immobilienbereich beendet.

Sie betonen immer, die Markenpolitik ist eine wichtige Säule des Geschäftserfolgs. Die Büromarke myhive wurde Ende 2016 vorgestellt. Wie sieht ihre bisherige Zwischenbilanz aus? Zufrieden?

Dietmar Reindl: Mehr als das. Unsere Erwartungen wurden deutlich übertroffen. Als wir die Marke und das myhive-Konzept vor mehr als drei Jahren vorstellten, haben wir uns doch auf ziemliches Neuland begeben. Die modernen Bürowelten mit Wohlfühlatmosphäre wie in einem Hotel und Community-Elementen waren in unseren Märkten kaum bekannt. Die Einführung war daher eine mutige Entscheidung. Wir haben auch ordentlich investiert, um etwa die Lobbys umzubauen und Mieter-Lounges einzurichten. Wir haben eine Designrichtlinie entwickelt – von Hotels inspiriert, um einen Wohlfühlcharakter in die Allgemeinflächen zu bringen. Der zweite wichtige Baustein ist die Community. Die von unseren Community Managern veranstalteten Events und Angebote werden von den Mietern bzw. deren Mitarbeitern extrem gut angenommen und unsere internationale Community umfasst bereits mehr als 40.000 Mitarbeiter.

Stefan Schönauer: Der Vermietungsgrad unserer myhive-Bürogebäude hat mit 95% ein internationales Topniveau erreicht. Dadurch lukrieren wir nicht nur höhere Mieteinnahmen, sondern konnten unsere Leerstandskosten erheblich verringern. Es ist uns auch gelungen, höhere Effektivmieten zu erzielen. Insgesamt hat das myhive-Konzept somit einen klar positiven Effekt auf unseren nachhaltigen Cashflow. Wir haben das auch im Detail analysiert: In einem um Zukäufe, Fertigstellungen und Verkäufe bereinigten Vergleich des myhive-Portfolios zeigt sich eine Verbesserung des Vermietungsgrads um durchschnittlich 16,4 Prozentpunkte über den Zeitraum der Ausrollung. Der höhere Vermietungsgrad gepaart mit Einsparungen bei den Leerstandskosten sowie ein höheres Netto-Mietniveau ergeben einen positiven Cashflow-Effekt von mehr als EUR 4 Mio. pro Jahr.

Dietmar Reindl: Wir haben zudem im letzten Jahr an einem Upgrade für myhive gearbeitet und werden unseren Mietern künftig noch mehr Flexibilität bieten – und zwar hinsichtlich Vertragsdauer, Fläche und Standort. Denn Büromieter wollen mehr Flexibilität – das ist ein ganz großer Trend in unserer Branche. Mit unserem erweiterten Angebot können wir hier kundengerechte Lösungen anbieten und sind damit erneut ein Vorreiter. Natürlich so, dass es sich für uns rechnet. Ein weiteres Plus: Wir werden auch All-Inclusive-Flächen anbieten – sprich, der Mieter muss sich nicht mit der Büroplanung beschäftigen, die Pflanzen gießen, sich um die Reinigung kümmern. Wenn er wünscht, übernehmen das alles wir. Diese neuen, flexiblen Angebote mit einer kurzfristigeren Vertragsbindung entsprechen auch den Bedürfnissen der Mieter in einem unsicheren Marktumfeld, wie es jetzt gerade im Zuge der Corona-Krise der Fall ist. Die Mieter können sich voll auf ihr Kerngeschäft konzentrieren und gleichzeitig in ihren Bürokosten flexibel bleiben.

Und wie sah die Performance im Retail-Bereich mit ihren Marken STOP SHOP und VIVO! aus?

Dietmar Reindl: Sehr gut! Wir haben unsere gesamte Einzelhandels-Plattform auf 100 Standorte vergrößert, unsere Position als führender Retail Park Betreiber weiter ausgebaut, größere Modernisierungen bei zwei unserer VIVO! Einkaufszentren in Bratislava und im rumänischen Cluj vorgenommen und – was uns besonders freut – wir sind voll vermietet. Der Vermietungsgrad beläuft sich auf 98,3%, die STOP SHOPs sind sogar zu 98,8% vermietet. Mehr geht eigentlich nicht, weil ein gewisser technischer Leerstand für Mieterwechsel immer gegeben sein sollte. Die Bruttomietrendite ist mit 8,1% ebenfalls top. Bei den Besucherzahlen ging es ebenfalls deutlich nach oben: So zählten wir 2019 in unseren Retail-Immobilien mehr als 156 Millionen Kunden. Das ist ein Plus von 14 Mio. Besuchern oder rund 10 Prozent. Zum Vergleich: Das entspricht in etwa der gesamten Bevölkerung von Österreich, Deutschland, Polen, der Slowakei und Rumänien.

Was sind die Hauptfaktoren für den Erfolg dieses Konzepts?

Dietmar Reindl: Mit unseren Retail Parks STOP SHOP und unseren VIVO! Einkaufszentren konzentrieren wir uns nicht auf Hauptstädte, sondern auf mittelgroße und kleinere Städte überwiegend in Ost- und Südosteuropa, in denen noch freie Marktkapazitäten bestehen. Dank unserer Positionierung im Convenience-Segment und dem hohen Standardisierungsgrad unserer Immobilien können wir zudem sehr attraktive Miet- und Betriebskosten anbieten. Das wiederum ermöglicht den Einzelhändlern die Erschließung zusätzlicher Marktkapazitäten mit einer hohen Flächenproduktivität. Die somit für die Mieter kosteneffizienten Retail-Konzepte VIVO! und STOP SHOP sowie die starke Ausrichtung auf kostengünstige Produkte des täglichen Alltags bieten auch eine gute Ausgangsbasis für die aktuell herausfordernde Situation bzw. für ein Umfeld, das voraussichtlich temporär von deutlichen Rückgängen des Wirtschaftswachstums gekennzeichnet sein wird.

Der Anteil der Projektentwicklungen am Gesamtportfolio hat sich im Jahresvergleich von über 9% auf knapp 4% reduziert. Fanden sich keine neuen Projekte?

Dietmar Reindl: Nein, das ist nicht der Grund. Wir befanden uns 2019 doch schon sehr lange in einem positiven Wirtschaftszyklus – hier wollten wir nicht übermäßige Development-Risiken eingehen. Darüber hinaus haben wir in den letzten beiden Jahren größere Projekte fertiggestellt, etwa unser Bürogebäude FLOAT im Düsseldorfer Medienhafen, in das der Mieter Uniper mit rund 2.500 Mitarbeitern eingezogen ist. In Wien schlossen wir den Umbau eines Hotel- und Bürotowers am Standort Wienerberg ab, und in der tschechischen Stadt Třebíč haben wir die Vergrößerung unseres STOP SHOP eröffnet. Dieser Retail Park umfasst nun fast 22.000 Quadratmeter Mietfläche und ist damit unser größter STOP STOP im Portfolio.

Generell schauen wir auf ein gesundes Verhältnis zwischen Bestand und Projektentwicklungen, die den Wert von 10 Prozent des Gesamtportfolios nicht überschreiten sollen. Unser größtes Projekt aktuell ist unser erstes myhive-Bürogebäude in Deutschland: myhive Medienhafen in Düsseldorf, das im Jahr 2021 fertiggestellt werden soll. Und mit Ende März 2020 haben wir unseren STOP SHOP in der polnischen Stadt Siedlce wie geplant eröffnet. Aufgrund des im Branchenvergleich generell hohen Anteils an Geschäften der Grundversorgung konnten trotz Corona-Krise auch einige Mieter tatsächlich aufsperren.

Kommen wir zu den Finanzzahlen: Was waren die Haupttreiber für den deutlichen Anstieg des Konzernergebnisses in 2019?

Stefan Schönauer: Zum einen haben wir uns dank des profitablen Portfoliowachstums und des gestiegenen Vermietungsgrads bei den Mieterlösen um mehr als 18% auf EUR 279,9 Mio. und beim Ergebnis aus Asset Management um mehr als 19% auf EUR 207,3 Mio. deutlich verbessert. Beim Anstieg des letzteren halfen auch Einsparungen bei den Immobilienaufwendungen. Im Finanzergebnis wirkte sich unter anderem ein gesunkener Finanzierungsaufwand positiv aus: Dieser liegt mit EUR -64,6 Mio. um 5,6% unter dem Vorjahreswert – und das bei einem doch deutlich gestiegenen Finanzierungsvolumen. Und wir haben auch von einem stark positiven Bewertungsergebnis profitiert. Dieses beläuft sich auf EUR 195,7 Mio. und ist vor allem eine Folge der guten Marktentwicklung 2019 in all unseren Kernmärkten. Unterm Strich hat sich das Konzernergebnis somit um mehr als 61% auf EUR 352,1 Mio. verbessert. Beim verwässerten Gewinn je Aktie zeigt sich ein sehr erfreulicher Anstieg von EUR 1,80 auf EUR 3,03.

Was bedeutet das für die Dividende?

Stefan Schönauer: Unser Ziel ist, 75 Prozent des FFO 1 der Gesellschaft an die Aktionäre auszuschütten. Die ordentliche Hauptversammlung ist aufgrund der Covid-19 Krise nun auf den 1. Oktober 2020 verschoben worden. Der Schutz, die Sicherheit und die Gesundheit der Aktionäre und Mitarbeiter haben hier für uns höchste Priorität. Wir werden über einen Gewinnverwendungsvorschlag für das Geschäftsjahr 2019 erst mit der Veröffentlichung der Halbjahreszahlen 2020 entscheiden und bis dahin die Auswirkungen der Covid-19 Krise auf unser Geschäft laufend evaluieren.

Dietmar Reindl: Aufgrund der dynamischen Entwicklung sind die Auswirkungen dieser Pandemie derzeit noch nicht voll abschätzbar. Generell setzen wir aber alle möglichen Maßnahmen, um potenzielle negative Auswirkungen auf den Konzern so gering wie möglich zu halten. Das betrifft etwa Kostensenkungen oder die Verschiebung von nicht-zeitkritischen Investitionen in spätere Jahre. Und wir stehen mit unseren Mietern in engem Kontakt, um die Herausforderungen gemeinsam zu meistern.

In den letzten Jahren ist es uns gelungen, das Unternehmen sowohl in Ertrags- als auch in Kostensicht solide aufzustellen. Das zeigt sich in den Kennzahlen für 2019. Nun bedeutet Covid-19 für die Weltwirtschaft und für unsere Märkte ordentlich Gegenwind, aber auch für diese Phase sind wir gut positioniert. Daher beschäftigen wir uns mit dem Blick nach vorne bereits jetzt damit, wie wir mit unseren Immobilienlösungen das Geschäft unserer Mieter beim Hochfahren der Wirtschaft unterstützen können.

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