von
Bettina Schragl
04.08.2014

IMMOFINANZ-CEO: "Wir sind zufrieden, wenngleich es kein Wunschergebnis ist"

"Wir sind insgesamt zufrieden, wenngleich es natürlich nicht unser Wunschergebnis ist“, fasst IMMOFINANZ-CEO Eduard Zehetner am Montagvormittag das Geschäftsjahr 2013/14 zusammen. Unterm Strich konnte das Konzernergebnis um rund 63% auf 180,4 Mio. Euro gesteigert werden. Auch zeigen die um Verkäufe, Zukäufe und Fertigstellungen bereinigten Mieterlöse (like-for-like) eine so gut wie stabile Entwicklung.

Einen Videomitschnitt von der am 4. August stattgefundenen Pressekonferenz finden Sie hier:
http://presentations.immofinanz.com
Vor allem die währungsbereinigte Immobilienbewertung für Russland sowie das Ergebnis aus der Immobilienentwicklung stehen einem Wunschergebnis entgegen.

Das Ergebnis aus der Immobilienentwicklung war im Gesamtjahr negativ, was vor allem auf die Verzögerungen bei der Fertigstellung des Moskauer Shopping Centers GOODZONE und damit in Zusammenhang stehende höhere Baukosten zurückzuführen ist. Mittlerweile ist dieses Shopping Center aber fertig gestellt und in Betrieb. Aufgrund der niedrigen Bewertung von GOODZONE (pro Quadratmeter gerechnet deutlich unter der Bewertung unseres größten Moskauer Shopping Centers Rostokino) geht Zehetner allerdings von entsprechenden Wertaufholungen in den Folgejahren aus (die man dann allerdings nicht mehr im Ergebnis aus Immobilienentwicklung sehen wird, sondern im Bewertungsergebnis der Bestandsimmobilien).

Zum Bewertungsergebnis: Dieses setzt sich aus mehreren Positionen zusammen. Was die währungsbereinigte Neubewertung anbelangt, so beläuft sich diese auf rund EUR -178 Mio., was zu einem wesentlichen Teil auf Russland zurückzuführen ist. Hier macht sich bemerkbar, dass die externen Immobiliengutachter ihre Diskontierungssätze für Russland etwas erhöht haben, den Markt also aufgrund der politischen Situation und möglicher Sanktionen vorsichtiger bewerten. „Die Position ist zwar hoch, aber die Abwertung für russische Immobilien entspricht letztendlich nicht einmal 5% des russischen Portfolios“, so CFO Birgit Noggler.

Weiters ist die währungsbedingte Immobilienbewertung zu berücksichtigen. Diese kommt ausschließlich aus Russland, da die IMMOFINANZ in allen anderen Ländern auf die Funktionswährung Euro umgestellt hat (in Russland ist dies nicht möglich, da die Finanzierung in USD erfolgt und auch die Mieterlöse überwiegend an den USD gebunden sind). Die währungsbedingte Immobilienbewertung ist mit mehr als EUR 300 Mio. deutlich positiv. Dabei handelt es sich aber rein um unbare Effekte.

Wie kommen diese zustande? Immobiliengutachten werden in der Regel auf Basis von Eurowerten erstellt, die lokalen Tochtergesellschaften bilanzieren allerdings in Rubel. Am Bilanzstichtag werden die russischen Vermögenswerte in Euro umgerechnet. Gegenüber dem Euro gesunkene Kurse der Fremdwährung (wie das nun beim Rubel der Fall war) führen durch die Umrechnung zu niedrigeren Eurowerten als im Vorjahresgutachten. Steht ihnen der unveränderte Gutachtenswert in Euro gegenüber, ergibt sich durch Rückrechnung in Rubel – bedingt durch den gesunkenen Kurs – eine währungsbedingte Aufwertung.

Dieser Effekt wird im Finanzergebnis teilweise wieder aufgehoben, da sich bei einem schwächeren Rubel die Verbindlichkeiten in Euro in den russischen Tochtergesellschaften erhöhen – hier sind die Währungseffekte mit rund EUR 136 Mio. negativ.

Weiters kommt im Bewertungsergebnis ein positiver Einmaleffekt in Höhe von EUR 77,7 Mio. aus einer Kaufpreisanpassung für das Shopping Center Rostokino in Moskau zum Tragen (nach einem negativen Einmaleffekt in Höhe von EUR -106,4 Mio. im Vorjahr). Dies ist ausschließlich auf einen Erfolg der IMMOFINANZ bei den Verhandlungen für den Kaufpreis der restlichen 50% des Shopping Centers zurückzuführen.

Kurz noch ein Blick auf die Highlights des zurückliegenden Jahres (die Folien dazu finden Sie in der Präsentation: http://www.immofinanz.com/files/module/6464/
  • Das Warschau-Listing der IMMOFINANZ-Aktie sorgte für einen deutlichen Anstieg polnischer Investoren auf über 5%.
  • Der ursprüngliche Plan, binnen fünf Jahren Immobilien für EUR 2,5 Mrd. zu verkaufen, wurde bereits nach vier Jahren übererfüllt. So hat die IMMOFINANZ in vier Jahren Immobilien im Wert von EUR 2,7 Mrd. verkauft – und das mit durchschnittlich einer zweistelligen Marge über Buchwert.
  • Die BUWOG wurde durch Zukäufe in Deutschland als deutsch-österreichisches Immobilienunternehmen positioniert – eine wichtiges Kriterium für die Verselbständigung des Unternehmens über den Kapitalmarkt. Sieht man sich die Kursentwicklung an, so hat der Spin-off bereits im Juni und auch im Juli zwischenzeitlich zu einem höheren kombinierten Wert der beiden Aktien geführt. Die BUWOG-Aktie konnte bereits mit Börsenstart den (zuvor impliziten) Kursabschlag zum Net Asset Value deutlich reduzieren – und zwar von 38,7% auf 14,7% (Kurse per 30. Juli 2014). Die IMMOFINANZ-Aktie geriet allerdings im Zuge der Ukraine-Krise unter Druck.
  • Und der Spin-off brachte eine Schärfung des Portfolio-Profils als rein auf Gewerbeimmobilien ausgerichtetes Immobilienunternehmen mit den drei Assetklassen Retail, Büro und Logistik. Rund 9% des Immobilienportfolios entfallen auf die Assetklasse „Sonstige“, in der etwa Wohnimmobilien und Hotels zusammengefasst sind. Hier wird es zu einer weiteren Reduktion durch Verkäufe kommen.
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