IMMOFINANZ: "Das Shopping Center ist ein Unterhaltungsunternehmen"
Im Interview für den aktuellen Geschäftsbericht 2013/14 spricht Wolfgang Idl, Director Retail der IMMOFINANZ Group, über die zuletzt erfolgte Integration des Center Managements und warum jedes Shopping Center einen "Bürgermeister" hat. Bilder von der Eröffnung der STOP.SHOP.-Erweiterung in Gödöllö gibt es auch.Im Asset Management erfolgt seit Jahren eine schrittweise Internalisierung der Dienstleistungen und damit auch der Mitarbeiter. Im Retail wurde zuletzt mit Beginn des Kalenderjahres 2014 das Center Management für die Einzelhandelsimmobilien in Rumänien, Polen und der Slowakei übernommen. Welche Überlegung steht dahinter?
Wolfgang Idl: Die grundlegende Idee ist noch mehr Kundennähe und eine bessere Betreuung der Mieter. Wir wollen das Shopping Center direkt steuern und ungefiltert wissen, was vor Ort los ist. Daraus erwachsen auch eine bessere Vermietungsleistung und insgesamt eine Erhöhung der Wertschöpfungstiefe. Nach der Integration des Property Managements für unser Fachmarktportfolio in Tschechien, der Slowakei und Ungarn war das jetzt der nächste logische Schritt. Durch den hohen Internalisierungsgrad werden im Retail-Bereich mittlerweile rund 50% der Vermietungsleistung intern getätigt, das heißt ohne Einbeziehung von Maklern. Und dieser Prozentsatz wird weiter steigen. Exklusive Russland sind es bereits 90%. Durch die Übernahme der Center- Management-Tätigkeiten wollen wir sowohl Qualitätssteigerungen als auch Kostenoptimierungen erreichen. Und die ersten Monate zeigen bereits, dass wir damit richtig liegen.
Woran zeigt sich das?
Nach der Integration des zuvor angesprochenen Property Managements haben wir im Kalenderjahr 2013 rund 10% an Betriebskosten eingespart. Geholfen haben dabei Neuausschreibungen aller Dienstleistungen, eine gestärkte Einkaufsmacht und Effizienzsteigerungen. Diese Schritte setzen wir jetzt auch im Center Management.
Welches Motto wird im Center Management hochgehalten?
Wir unternehmen alles, um für die Mieter ein ideales Umfeld zu schaffen und sie mit dem bestmöglichen Service zu unterstützen. Wir achten darauf, dass ein spannender Mietermix entsteht, der für den jeweiligen Standort passt. Pro Einkaufszentrum arbeiten bis zu 15 Personen in unterschiedlichen Bereichen im Center Management.
Und worum kümmern sich diese Mitarbeiter im Detail?
An der Spitze steht der Center Manager, er ist quasi der „Bürgermeister“ des Shopping Centers, der sich um die Belange der Mieter kümmert und auch Eigentümervertreter, also Vertreter der IMMOFINANZ, ist. Unter ihm ist eine schlagkräftige Struktur angesiedelt: Die Vermietungsabteilung kümmert sich um die laufende Vermietung und Vermarktung der Shop-Einheiten, das sogenannte Specialty Leasing vergibt Kioske, Stände, Werbetafeln und Ähnliches in den Allgemeinflächen. In großen Einkaufszentren kann dieses Specialty Leasing deutlich sechsstellige Mieteinnahmen im Jahr bringen. Auch ist es eine gute Möglichkeit, lokale Gewerbetreibende einzubinden. Der Bereich Operations kümmert sich um die Organisation aller Instandhaltungen, Reparaturen und Dienstleistungen, wie Reinigung und Bewachung. Die Marketingabteilung ist für das laufende Marketing und Event-Management zuständig. Dieses wird übrigens immer wichtiger, wir müssen Entertainment und emotionale Gründe anbieten, die das Shopping Center für Kunden attraktiv machen. Eigentlich reicht es nicht mehr, dass der Center Manager „nur“ Bürgermeister ist, er muss auch als „Zirkusdirektor“ agieren, wie Wolfgang Richter, Geschäftsführer von RegioPlan, sagt.
Das Shopping Center als Unterhaltungsunternehmen?
Ja, das Shopping Center ist eine Art Unterhaltungsunternehmen. Wir müssen regelmäßig Events und Attraktionen bieten, das kann von Fashion Shows über spezielle Kinder-Events, Kochshows, Schminktipps und Pop-up-Stores bis zu Facebook-Aktionen reichen – um einige Beispiele aus unserem Center Marketing zu nennen.
Was das Center Management anbelangt, so klingt das nach vielen neuen Mitarbeitern?
Ja, das stimmt. Insgesamt haben wir derart rund 80 Mitarbeiter integriert und den Personalstand im Bereich Asset Management Retail auf rund 130 Mitarbeiter erhöht. Es handelt sich um ein eingespieltes Team, die Mitarbeiter waren bislang ja auch schon für unsere Shopping Center tätig. Sie können sich nun aber stärker mit der IMMOFINANZ identifizieren. Das entspricht auch unseren Erfahrungen, die wir bei der Integration des Property Managements für unsere insgesamt 32 STOP. SHOP.-Märkte in Tschechien, der Slowakei und Ungarn gemacht haben.
Ein tolles Beispiel dafür ist unser STOP.SHOP. im ungarischen Gödöllo. Das ist eine Stadt ca. 30 Kilometer nordöstlich von Budapest, der Hungaroring liegt gleich in der Nähe. Unser STOP.SHOP. hat rund 8.300 m² Fläche und wir erweitern diesen nun um 1.500 m², die Eröffnung ist für September 2014 geplant. Und bereits seit Jahresbeginn ist die gesamte Erweiterungsfläche vermietet – an Einzelhändler wie DM, Fressnapf und KIK. Diese ergänzen den hervorragenden Mietermix: So sind dort u.a. H&M, New Yorker, C&A, Takko, Deichmann und Hervis vertreten.
Auch für den ungarischen STOP.SHOP. in Veszprem haben wir Erweiterungspläne und bereits Zusagen bekannter westlicher Retailer.
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Update: Die Erweiterung unseres STOP.SHOP.s in Gödöllö wurde diese Woche eröffnet: Bürgermeister und Vize-Bürgermeister der Stadt feierten mit. Nachfolgend ein paar Bilder.
