von
Stefan Schönauer
15.09.2014

IMMOFINANZ – Diese Themen interessierten unsere Warschau-Anleger

Vergangene Woche standen Investorenkonferenzen in Warschau am Programm. Im Rahmen der ING Real Estate, Transportation & Chemicals Konferenz und des von RCB und Wiener Börse organisierten „Austrian Day in Warschau“ haben wir mit 13 Investoren Einzelgespräche zur IMMOFINANZ und dem aktuellen Umfeld geführt. Das Interesse war insgesamt sehr gut.

Was waren die wichtigsten Themen aus Investorensicht?1. Die weitere Entwicklung des Konflikts in der Ukraine und mögliche Auswirkungen auf unsere Shopping Center in Moskau sowie die deutliche Kurskorrektur der Aktie durch diese Krise.

Die Krise in der Ukraine ist zweifelsohne ein Unsicherheitsfaktor. Was die politischen Entscheidungen und die Auswirkungen auf die Märkte anbelangt, so sind diese aus Unternehmenssicht natürlich nicht beeinflussbar. Generell betreffen die Sanktionen die IMMOFINANZ nicht direkt. Klarerweise sind wir als Eigentümer großer Einkaufszentren in Moskau aber indirekt davon berührt. Denn latente Kriegsängste und wirtschaftliche Sanktionen sind der Konsumlaune nicht förderlich. Was die politische Ebene anbelangt, so können wir nur hoffen, dass früher als später die Vernunft siegt.

Mit Blick auf das operative Geschäft spielt die Schwäche bzw. Stärke des Rubels eine Rolle. Wie bereits in der Vergangenheit mitgeteilt, sind die Mieteinnahmen des russischen Portfolios in den Währungen Euro oder US-Dollar fixiert, ein anhaltender Wertverfall des Rubels verschlechtert allerdings die Kostenverhältnisse für unsere Mieter. Wir sind daher – wie angekündigt – einigen unserer Mieter mit temporären Mietreduktionen entgegenkommen. Dies bedeutet für unsere Kollegen im Asset Management zwar eine nicht zu unterschätzende Mehrarbeit, gehört aber dennoch zum Tagesgeschäft. In Summe erwarten wir steigende Mieteinnahmen aus Russland, da unser jüngstes Shopping Center GOODZONE immer mehr an Fahrt aufnimmt und Mieteinnahmen generiert.


2. Ein Update zur Situation am Office-Markt in Warschau.

Wir tätigen derzeit keine Neuinvestments in den Warschauer Büromarkt und konzentrieren uns auf eine Optimierung der Vermietungssituation in unserem Büro-Bestand.

Warschau erlebt momentan einen Marktzyklus, den wir in anderen Ländern - etwa Bukarest oder Wien – bereits in der Vergangenheit gesehen haben. Die Neubautätigkeit ist derzeit sehr rege, es ist daher zu erwarten, dass die Leerstandsrate am Markt weiter ansteigt. Wir gehen davon aus, dass es uns – wie auch in der Vergangenheit – gelingen wird, die Preise stabil zu halten.

In einer weiteren Marktphase könnte es dann zur Verschiebung von Projekten und zum Einsetzen eines Konsolidierungsprozesses kommen. In dieser Phase ergeben sich erfahrungsgemäß auch wieder günstige Gelegenheiten für Zukäufe.

Die positive Wirtschaftsentwicklung in Polen mit deutlich höheren Wachstumsraten als in Westeuropa sollte jedenfalls den Wiedervermietungsprozess unterstützen.

Kurz ein paar Worte zur Entwicklung des Auslastungsgrads im zurückliegenden Geschäftsjahr 2013/14 in Polen: Dieser lag per Ende April 2014 bei unseren Bestandsimmobilien in Polen bei 77,8%. Der Rückgang im Vergleich zum Vorjahr (88,6%) ist dabei zum einen auf den Verkauf des voll vermieteten Silesia City Centers in Kattowitz zurückzuführen, zum anderen auf einen gestiegenen Leerstand in einigen Büroimmobilien sowie einer Logistikimmobilie, bei denen – aufgrund des Mieterzyklus - gleichzeitig eine Vielzahl von Mietverträgen ausgelaufen sind und nicht alle Verträge verlängert werden konnten. Außerdem hat die IMMOFINANZ diesen Leerstand und die Sperre der Zufahrtsstraße im Zuge des U-Bahn-Baus dazu genutzt, bei einem Objekt die technische Gebäudeausstattung komplett zu erneuern. Die Wiedervermietung der drei genannten Objekte liegt mittlerweile bereits bei fast 70%.


3. Die erfolgreiche Platzierung der Umtauschanleihe in BUWOG Aktien im Volumen von EUR 375 Mio. und die damit verbundene nachhaltige Senkung der Finanzierungskosten im Konzern.

Hier ist geplant, im laufenden Geschäftsjahr 2014/15 sowohl die Finanzierung mit eigenen Aktien (rund EUR 150 Mio.) und die Equity Bridge (EUR 260 Mio.) – das ist jene Finanzierung, die wir für die Zeichnung der BUWOG-Wandelanleihe aufgenommen haben – zurückzuzahlen.

Finanziert werden diese Rückführungen aus der sehr günstig verzinsten Umtauschanleihe (EUR 375 Mio., 1,5% Kupon p.a.) und dem erwarteten Call der BUWOG-Wandelanleihe (EUR 260 Mio. plus EUR 3 Mio. – Tilgung zu 101%) sowie den Dividendenzahlungen aus den BUWOG-Aktien, die von der IMMOFINANZ gehalten werden.

Was die zur Gänze von der IMMOFINANZ gezeichnete BUWOG-Wandelanleihe mit einem Volumen von EUR 260 Mio. anbelangt, so ist die BUWOG im Zeitraum bis Ende Jänner 2015 berechtigt, diese zu kündigen und vollumfänglich zurückzuzahlen. Das BUWOG-Management hat bereits angekündigt, mit hoher Wahrscheinlichkeit von dieser Möglichkeit Gebrauch machen zu wollen.