Investmentmarkt Österreich auf Pre-Lehman-Niveau – Neue Käufer aus Nahost und Asien

Der österreichische Immobilieninvestmentmarkt brach 2014 alle Rekorde: Das Marktvolumen konnte gegenüber 2013 (1,7 Mrd. Euro) nahezu verdoppelt werden und erreichte mit drei Mrd. Euro erstmals wieder das Rekordniveau der Vorkrisenjahre bis 2007.

Der Löwenanteil entfiel auch 2014 auf den Wiener Markt mit rund 75 % des gesamten Transaktionsvolumens. Besonders stark war der Anstieg im Bereich Einzelhandelsimmobilien, auf die ca. 42 % Prozent entfielen. Auch die Nachfrage nach Büroimmobilien (rund 36 Prozent des Transaktionsvolumens) war äußerst zufriedenstellend, auf Hotels entfielen etwa 12 Prozent des Umsatzes mit gewerblichen Immobilien.Besonders auffällig war der starke Zuwachs bei den Großtransaktionen. 2014 wurden sieben Verkäufe mit mehr als 100 Mio. Euro Einzelvolumen abgeschlossen, 2013 war es nur ein einziger. Dafür war insbesondere das wachsende Engagement internationaler Investoren am österreichischen Markt verantwortlich. Investoren aus dem Nahen und Fernen Osten, beispielsweise aus den Vereinigten Arabischen Emiraten oder China, haben Österreich als Investmentziel entdeckt, sind aber eigentlich fast nur an wirklich großvolumigen Investmentmöglichkeiten interessiert.

Das Interesse seitens Investoren aus Russland und anderen postsowjetischen Staaten ist nach Beginn der Krise auf der Krim spürbar zurückgegangen, erholte sich jedoch zum Jahresende hin wieder. Diese Käufergruppe bewegt sich hauptsächlich im mittleren Größenbereich von 15 bis 50 Mio. Euro, in dem auch österreichische und deutsche institutionelle Käufer, wie z.B. Immobilienfonds und Versicherungen, den Großteil ihrer Investitionen tätigen. Auf Verkäuferseite finden sich weiterhin oft Banken, die sich auf ihr Kerngeschäft konzentrieren und sich von Immobilien trennen, das Gleiche gilt für manche Versicherungen.

Im besonders gefragten Segment Wohnimmobilien kommen insbesondere im Bereich Zinshäuser weiterhin zu wenig gute Objekte auf den Markt. 2014 wurden in diesem Geschäftsfeld rund 1,1 Mrd. Euro umgesetzt. Der Überhang der Käufer führt aber oft auch zu sehr ambitionierten Preisvorstellungen der Verkäufer.

Der in den vergangenen Jahren feststellbare Trend, dass Zinshäuser parifiziert und als Eigentumswohnungen abverkauft wurden, hat sich 2014 etwas abgeschwächt. Positive Impulse bringt hingegen das strukturierte Bieterverfahren, das in immer mehr Zinshaustransaktionen zum Einsatz kommt, und mit dem vor allem auch institutionelle Investoren und Versicherungen angesprochen werden.

Die Preisentwicklung spiegelt die positive Volumensentwicklung des Immobilieninvestmentmarkts wider. Die Renditen sind weiter unter Druck, für Spitzenobjekte im Bereich Büro liegen diese mittlerweile bereits unter fünf Prozent, bei erstklassigen Wohnobjekten oft sogar noch deutlich niedriger unter vier Prozent. Die Folge davon ist auch, dass Investoren trotz klarer Präferenz für höchste Qualität, verstärkt auch Objekte aus den nachgelagerten Qualitätssegmenten akzeptieren. Der Markt für Core-Produkte ist praktisch leergekauft. Daher weichen Investoren auf die noch immer sehr gute Kategorie Core+ aus, in der auch höhere Renditen erzielt werden.

Der Ausblick für 2015 ist jedenfalls sehr positiv. Wir rechnen damit, dass wir das hohe Vorjahrsvolumen halten, möglicherweise sogar leicht übertreffen werden. Auch der Preistrend geht weiter nach oben. Bei Qualitätsobjekten rechnen wir tendenziell mit weiter steigenden Preisen. Der Abstand zwischen den Renditen, die auf den Geld- und Kapitalmärkten erzielbar sind und den Renditen am Immobilienmarkt ist jedenfalls groß genug, dass weiter viel Geld in den Markt fließen wird.