Dietmar Reindl: „Volle Planbarkeit ist eine Illusion“
Die Pandemie hat bei Immofinanz die Resilienz der preisgünstigen Retail-Formate bestätigt und neue Konzepte angestoßen, die maßgeblich auf das oberste Unternehmensziel Sustainability einzahlen. Immofinanz-Board Member Dietmar Reindl über belastbare Retail-Beziehungen, die Notwendigkeit von mehr Service und Expansionspläne.
Dieser Artikel erschien am 12. Mai 2022 im Across Magazin. Autor ist Reinhard Winiwarter, Publisher & Managing Partner bei ACROSS Magazine.
ACROSS: Inflationswelle und der Ukrainekonflikt – die aktuellen Themen wühlen Menschen und Politik auf. Welchen Einfluss hat die auf den Retailbereich?
DIETMAR REINDL: Was die Themen gemeinsam haben, ist, dass vollständige Planbarkeit eine Illusion im Geschäftsleben ist. In den Boomjahren gab es sie bis zu einem gewissen Grad noch, aber das ist jetzt beendet. Das erfordert enorme Flexibilität und ändert, wie man Unternehmen führt oder das Berichtswesen aufzieht. Ich glaube durch Corona hat sich bewiesen, dass die Orientierung auf den Kunden, auf dessen Bedürfnisse und das gegenseitige Abwägen mit den unternehmerischen Bedürfnissen, erfolgreich war. Während der Pandemie haben wir die Beziehung zu unseren Kunden nochmals deutlich vertieft. In meinen Gesprächen mit z.B. den Eigentümern und Vorständen von DM, Deichmann, Müller, Takko, Kik, etc. hat sich gezeigt, dass wir uns einen Vertrauensbonus erarbeitet haben. Nicht nur aufgrund unserer Größe, sondern auch aufgrund unserer immer guten Ansprechbarkeit und unserer vernünftigen Einstellung zu dieser Krise.
ACROSS: Die Beziehung zu Ihren Retail-Partnern hat sich also vertieft und ist vertrauensvoller geworden?
REINDL: Ja, und das sowohl zu den Großen als auch zu den vielen mittelgroßen Partnern. Wir haben klare Rahmenbedingungen vorgegeben und sind aktiv auf die Partner zugegangen, um strukturierte Lösungen für Lockdowns und Reopenings zu erarbeiten. Im ersten Lockdown haben sich etliche über uns sogar beschwert, dass wir die Retailer zu aktiv und zu forsch „angegangen“ seien. Daher gilt für mich: Das, was ich am Anfang nicht gebe, zahle ich am Ende doppelt zurück. Sollte es je wieder zu Lockdowns kommen, haben wir mittlerweile einen Automatismus entwickelt, der allen Beteiligten extrem viel Zeit spart.
ACROSS: Hat die Pandemie auch eine Veränderung im Branchenmix zur Folge?
REINDL: Den Mix bilden ja letztendlich wir und nicht die Händler. So schnell ändert sich dieser daher nicht, denn wir haben zumindest 5-Jahresverträge. Sehr erfreulich ist auch, dass wir auch im gesamten Portfolio kaum Konkurse gesehen haben. Tendenziell sind unsere Retailer, sowohl in den Shopping Centern als auch bei den Stop Shop Fachmärkten im mittleren Preissegment angesiedelt. Diese haben in der Coronaphase flächendeckend eher profitiert, weil die Leute, krisenbedingt, preisbewusster eingekauft haben. Was wir aber schon vorhaben ist, dass wir die Service-Dienstleistungen in unserem Branchenmix zukünftig Schritt für Schritt weiterentwickeln.
ACROSS: Was darf man hier konkret unter Service-Dienstleistungen verstehen?
REINDL: Das sind beispielsweise Banken, Versicherungen, Ärzte, orthopädischer Bedarf - all jene Dinge, die man im täglichen Leben braucht. Es geht um die Entwicklung klassischer Neighborhood-Center mit eben dieser hohen Serviceorientierung. Wovon wir uns schon immer distanziert haben, war der „Entertainment-Aktivismus“. Damit meine ich, dass mindestens 15 % der Center-Fläche auf Entertainment und/oder Gastronomie ausgerichtet sein müssen, sonst ist man ja angeblich nicht „in“. Wir haben in unseren Objekten vielleicht 3 – 5 % solcher Flächenanteile. Man konnte es schon vor Corona sehen, dass diese hohen Flächenanteile nicht funktionieren. Corona hat dann diese Entwicklung beschleunigt. Generell gilt: Unsere Fachmärkte und Shoppingcenter einen geringen Anteil an Angeboten, die sehr kontaktintensiv sind. Und das halten wir für richtig, auch in Zukunft.
ACROSS: Die Themen Inflation und steigende Energieprise sind leider brandaktuell. Wie groß ist die Sorge, die da am Horizont aufsteigt?
REINDL: Zwei Herzen schlagen dabei in meiner Brust. Zum einen verstehe ich, dass die Retailer naturgemäß nicht begeistert sind, wenn inflationsbedingt die Mieten steigen und es wie in den Verträgen vereinbart Anpassungen gibt. Wir hatten aber auch Jahre, in denen es keine Inflation gab und die Mieten nicht erhöht wurden, aber für uns die Baupreise enorm gestiegen sind. Das heißt, es gab Zeiten da waren wir mit um 20 – 30 % gestiegenen Baupreise konfrontiert und teilweise auch mit längeren Bauzeiten, wegen langer Lieferzeiten beim Material. In dieser Phase stiegen die Mieten nicht und wir haben die Mehrkosten getragen. Jetzt bewegt sich das Pendel eben in die Gegenrichtung. Die höheren Energiepreise spüren wir wiederum sehr wohl.
Wenn wir uns die Mietniveaus insgesamt anschauen, so liegt diese im Fachmarkt zwischen 9 und 12 Euro und das stabil seit mindestens sechs Jahren. Die Mietpreisentwicklung hat also über lange Jahre nicht die gesteigerte Geschäftsentwicklung der Retailer widergespiegelt. Wir können das genau beurteilen, da wir mit unseren Frequenzzählanlagen die Besucherzahlen sehr gut analysieren können und somit auch solide Ertragsschätzungen haben. Die aktuelle Entwicklung sehe ich zusammenfassend in gewisser Weise als eine Kompensation für jene Mehrkosten, die wir in den vergangenen Jahren getragen haben. Wie eine Waage, die sich gerade auspendelt.
ACROSS: Immofinanz hat Sustainability ganz oben auf die Agenda gesetzt. Welche Maßnahmen wurden konkret gesetzt und welche Rolle spielen in diesem Zusammenhang die steigenden Energiekosten?
REINDL: Unsere Net-Zero-Emission-Strategy beinhaltet die Ziele einer Treibhausgasemission um 60 % bis zum Jahr 2030 und die Klimaneutralität bis 2040. Das ist für das gesamte Portfolio betrachtet sehr ambitioniert. Interessanterweise und entgegen so mancher Erwartung, sind wir mit unseren Fachmärkten sehr gut positioniert. Denn die Fachmärkte sind vergleichsweise einfache Bauten, bei denen man den Energiekonsum in Form von nicht fossilen Energiequellen gut organisieren kann. Aufgrund der gestiegenen Anforderungen durch die EU-Taxonomie an die Retailer gibt es dafür jetzt auch eine deutlich größere Bereitschaft. Wir rollen bei unseren STOP SHOPs Photovoltaik-Anlagen portfolioweit aus. An unseren Standorten in Stockerau (Österreich) und Bratislava haben wir bei Testpiloten sehr gute Ergebnisse bekommen. Unser Plan ist, Strom zukünftig so gut es geht selbst zu produzieren und direkt ins Netz einzuspeisen. Zudem haben wir bereits vor der Ukrainekrise beschlossen, Gas als Energieträger abzuschaffen. In neuen Fachmärkten bauen wir nur mehr Luftwärmepumpen ein. Photovoltaik und Luftwärmepumpen bilden einen sehr effizienten Kreislauf. Allgemein gilt aber: der beste Strom ist der, den man nicht verbraucht. Um dieses Ziel weiter zu verfolgen, wählen wir auch die Materialien in unseren Stop Shops entsprechend aus. Gerade mit unserem neuen Konzept „On Top Living“ – das sind nachhaltige und leistbare Wohnungen über unseren Fachmarktzentren - sammeln wir auch gute Erfahrungen mit Holzbau. Das stimmt uns zuversichtlich, künftig auch Fachmärkte mit Holz zu errichten.
ACROSS: Wie ist der aktuelle Stand bei den Stop Shop Märkten? Wird es weitere Länderexpansionen geben?
REINDL: Unser jüngster Stop Shop befindet sich in Udine, Italien. Bei diesem von uns erworbenen ehemaligen Terminal Nord handelt es sich mit rund 33,000 Quadratmetern um einen sehr großen Fachmarkt. Damit kommen wir nun auf 100 Standorte. Außerdem werden in diesem Jahr bis zu sechs Fachmärkte in Kroatien fertig stellen und eröffnen. Die spezielle Herausforderung in der Projektentwicklung liegt dabei in der Materiallieferung. Wir bündeln jetzt schon Vergaben an Bauunternehmen für mehrere Fachmärkte, um ein großes Volumen zu erreichen, damit wir bevorzugt Material bekommen. Dämmstoffe sind zum Beispiel derzeit ein großes Problem was die Lieferzeiten angeht.
ACROSS: Wo will die Immofinanz bei Stop Shop hin?
REINDL: 140 Standorte ist das nächste Ziel, und das ist für mich auch schon sehr gut darstellbar. Mit Zukäufen und unseren Projekten in Kroatien kommen wir da schnell voran. Somit stellt sich eher die Frage: In welchen Ländern geht es weiter? Unser dichtestes Land ist die Slowakei mit 16 Standorten. In Österreich ist der Markt ebenfalls gesättigt. In Ungarn haben wir 15 Stop Shops, da gibt es vielleicht noch Potential für ein bis zwei Standorte. Rumänien hat noch Potenzial, aber der Markt ist heiß umkämpft. In Serbien verfolgen wir eher die Strategie bestehende Standorte zu vergrößern. Und Deutschland ist aktuell einfach zu teuer für die gebotenen Standortqualitäten.
ACROSS: Das Projekt On Top Living wurde dieses Jahr auf der MIPIM präsentiert. Was waren die Beweggründe für dieses Konzept?
REINDL: Die Idee entstand in den ersten Wochen von Corona. Die Verdichtung des Bestands ist seit zwei Jahren ein wichtiges Thema für mich. Das Ziel war die Schaffung von „leistbarem und nachhaltigem Wohnraum“ in direkter Verbindung mit unseren Stop Shop Fachmärkten. Es folgten intensive Analysen von Gesellschaftstrends. Wir haben zudem schon sehr früh und intensiv am Thema ESG gearbeitet. Daraus entstanden mehrere Entwicklungsansätze wie beispielsweise eben die Verdichtung im Bestand, aber auch die Reduzierung der Bodenversiegelung, Schaffung von höheren Grünflächenanteilen oder nachhaltiger Holzbau. All diese Überlegungen zusammen haben dann zur Umsetzung des Projekts On Top Living geführt. Wir planen rund 12.000 Wohnungen mit insgesamt 600.000 Quadratmeter auf unseren Stop-Shop Fachmärkten. Dabei wird an der Rückseite eines Stop Shops ein sozusagen schwebender Wohnbau angeschlossen. Auf einer brückenartigen Stahl-/Betonkonstruktion werden in modularer Holzbauweise die vorgefertigten Wohnungstypen aufgesetzt. Davon gibt es vier, die wir je nach Bedarf einsetzen und kombinieren können. Auf den Dachgeschossflächen gibt es zudem Spielplätze oder Terrassen.
ACROSS: Sie sprechen in diesem Zusammenhang von leistbaren Wohnungen. Was bedeutet das?
REINDL: Die Mietpreise variieren zwischen den Ländern. Im Durchschnitt sprechen wir von maximal 10 Euro pro Quadratmeter. Die Größe der Wohnungen reicht von ein bis zu drei Zimmern, die Gesamtgrößen von 25 bis 70 Quadratmetern. Aufgrund unserer Modulbauweise können wir sehr flexibel sein und standortspezifische Anpassungen durchführen. Das heißt, in Abstimmung mit den Gemeinden können wir auch infrastrukturelle Themen wie Kindergärten oder Arztpraxen berücksichtigen.
ACROSS: Wird jeder bestehende Stop Shop eine Wohnungsergänzung bekommen?
REINDL: Nein, das ist schon allein technisch nicht bei allen Standorten möglich. Wir planen bei zirka 50 % unserer Fachmärkte das Wohnungskonzept umzusetzen. Das würde dann eine Fläche von rund 600,000 Quadratmetern bedeuten. Bei neuen Standorten werden wir – abhängig von Lage und Nachfrage - gleich von Beginn an „On Top Living“ einplanen.
ACROSS: Themenwechsel. Die Pandemie hat viele Unternehmen ihre Haltung gegenüber Messen überdenken lassen. Wie gehen sie mit großen internationalen Messen um?
REINDL: Die MAPIC ist für uns klar gesetzt, denn es ist für uns ein extrem effizientes Format, um mit sehr vielen unserer Kunden in Kontakt zu kommen und große Themen zu besprechen. Auf der MIPIM ist unsere Präsenz aus europäischer Sicht auch wichtig. Bei der Expo Real werden wir unseren Auftritt verkleinern.
ACROSS: Es gibt große Veränderungen in der Eigentümerstruktur der Immofinanz. Wird die Marke Immofinanz bleiben? Zu welchen Veränderungen kommt es zukünftig?
REINDL: Die CPI Property Group hält deutlich über 50 % der Immofinanz Aktien und daher wird die IMMOFINANZ künftig von der CPI voll konsolidiert. Daraus ergibt sich aus Sicht der CPI ein Immobilienvermögen von rund 19 Milliarden Euro. Die CPI ist von ihrem Geschäftsmodell her, so wie die Immofinanz, langfristiger Bestandshalter und wir sind in denselben Ländern präsent, wobei .CPI stark auf Berlin, Tschechien und Polen fokussiert ist. In den Ländern, die weiter süd- und südöstlicher sind, sind wir stärker vertreten. Wir sind mit unseren Marken sehr präsent in diesen Märkten, was für die CPI definitiv eine Motivation zur Investition war. Darüber hinaus sind es zwei börsennotierte Unternehmen, die noch weitere Aktionäre haben und an der Börse notiert sind. Es ist also kein Thema, dass die Immofinanz jetzt plötzlich verschwindet.
