von
Wilhelm Rasinger
12.03.2014

Rasinger: BUWOG wird selbständig

Am 14. März ist es soweit: eine ao Hauptversammlung der IMMOFINANZ soll die Abspaltung der BUWOG beschließen. Die Kommentare zu dieser Transaktion sind verhalten positiv. Es macht strategisch sicher Sinn, das eher risikoarme Segment Wohnen in Österreich und Deutschland in einer eigenen Einheit an die Börse zu bringen.Derzeit wird die Immofinanz-Aktie mit einem Abschlag zum inneren Wert („Net asset value“) von einem Drittel gehandelt: der Kurs liegt in etwa bei 3,6 €, der NAV bei 5,5 €. Es besteht die Hoffnung, dass bei dem BUWOG-Segment ein geringer Abschlag von nur 10 bis maximal 20 Prozent gegeben sein wird und sich der eher hohe Abschlag bei der Immofinanz nicht erhöhen wird.

Es ist vorgesehen, dass für je 20 Stück Immofinanz-Aktien eine BUWOG-Aktie gratis ausgegeben wird. Die Folge ist, dass sich der Immofinanz-NAV und wahrscheinlich auch der Kurs rechnerisch reduzieren werden. Durch diese Transaktion wird der Immofinanz-Aktionär vorerst weder reicher noch ärmer, aber es ist zu erwarten, dass die Summe aus Immofinanz-Aktien und BUWOG-Aktien den Aktionären einen Mehrwert bringen wird.

Das nachfolgende, vereinfachte Beispiel, das der tatsächlichen Situation angenähert ist, soll dies verdeutlichen:

• Die BUWOG wird fast 100 Millionen Aktien haben, von denen rund die Hälfte an die Immofinanz-Aktionäre geht, den Rest behält sich vorerst die IMMOFINANZ. Das Eigenkapital der Immofinanz reduziert sich dadurch um rund 15 Prozent. Der rechnerische Abschlag vom NAV beträgt 0,8 €, vom Kurs 0,5 €.

• Der NAV der BUWOG liegt dann in etwa bei 16 €, der Kurs bei 10 €.

• Probe: Ausgang 20 x 3,60 = 72 €, nach Abspaltung 20 x 3,10 plus 1 x 10 ist ebenfalls 72 €.

• Sollte sich der Abschlag vom NAV bei der BUWOG auf 20 (10) Prozent verringern, beträgt der rechnerische Kurs der BUWOG-Aktie 12,8 (14,4) €, somit erhöht sich der Wert von 72 auf 74,8 (76,4) €. Ohne Berücksichtigung von Kosten bringt die Abspaltung in dem Beispiel unter diesen Annahmen eine Werterhöhung um ca. 4 (6) Prozent.

Mittel- bis langfristig sollten sich trotz etwas höherer Kosten wegen einer eigenen, selbständigen BUWOG- Struktur beide Aktien besser entwickeln.
Es sind keine großen Sprünge zu erwarten, aber die Perspektiven sind positiv einzuschätzen. Daher befürwortet der IVA diese Transaktion trotz nicht unerheblicher einmaliger Kosten.